京城楼市一夜停涨
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北京青年报4月19日讯 二套房贷首付提至5成、利率上升1.1倍；90平方米以上购房首付3成等，外地人购房需持1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款……连续出台的楼市调控政策下，北京楼市出现了什么变化？房价会不会因此下降？会在什么时候出现下降？针对上述社会各界关注的问题，记者昨天走访楼市，进行调查。
楼市调控风暴·市场反响一
价格：热点地区出现降价新楼盘
尽管北京还没有就国务院遏制房价过快上涨的几大政策出台实施细则，但显然，北京房地产市场很快有了回应。“一直凯歌高奏”、不停上涨的房价一夜之间停涨。不仅如此，就在昨天，堪称年后北京房价领涨地区的通州，已经有新楼盘爆出了降价优惠消息。
“对啊，我们就这次开盘有优惠，而且我们的优惠就是到今天晚上7点，每平方米便宜500-2000元，算下来还不到2.4万元/平方米，明天就要恢复原价要卖到2.6万元/平方米。你要买赶紧买。”昨天下午1点多，通州梨园地区某楼盘的销售人员陈小姐告诉记者。通州区域另一楼盘则降价3000元。
调查显示，像上述楼盘一样迅速采取降价措施的在售楼盘不多，更多的在售楼盘选择观望，并且停止了调价，即上调价格。“根据销售进度，原来打算这个礼拜再上调500块钱的，现在肯定是调不了了。”东五环某个楼盘销售负责人告诉记者。
楼市调控风暴·市场反响二
买房人：购房人骤减8成
观望等降价成主流
另外，重磅政策连续出台，让楼市购房人减少了近8成，还在购房的多为“恐慌性购房”，即确实要买房但又担心按照新政不能付首付的购房人群，以及部分没有社保或者纳税证明的外地人。
“我儿子正在北京读书，准备留在北京，一直打算给他买房，现在更得抓紧，因为我们拿不出社保和纳税证明，北京如果出台落实细则，我们就买不了了。”昨天购房人程先生告诉记者，除程先生外，记者还采访到了另外3人也属于这样情况。在北京中原通惠家园（资料、论坛)分行，客户刘先生和业主赵先生不到半小时就签订好了二手房交易合同。刘先生说，“房价的确很高，但是按照新政策，自己也付不起首付，而因为孩子的缘故又必须要买房，所以还是抓紧时间签了合同，赶上末班车，能享受低首付，利率也能优惠很多。”
不过，刘先生这样的购房人并不多。东四环、望京、西五环等区域华侨城等在售楼盘售楼处内，门可罗雀，销售人员比买房人要多。二手房也是如此。北京中原三级市场研究部统计数据显示在14日到18日4天时间内，北京二手房市场新增客户需求仅为2000组，仅相当于13日一天新增的需求，客户需求新增下跌了8成。
楼市调控风暴·市场反响三
卖房人：两成房主愿意降价让利出手
“我今天一早8点起来就忙着这事了，直接降20万元。我担心再不卖，会降得更多。”南三环赵公口桥附近一家二手门店，房主齐大姐告诉记者。她手上的这套房子是去年130万买的，3月已经涨到了220万。担心房价下降，她当天一早起来就“降价卖房”，但是还是问的人多，实际买的人少。中原地产三级市场研究部统计数据显示在14-18日，北京二手房房源新增达到了3000套，相比之前市场平均水平上涨了40%,特别是通州区、望京、亦庄、大兴、昌平等郊区，环比房源上涨幅度达到了翻倍。
“事实上，业主抛盘的现象从4月初已经显现，只不过没有眼下这么厉害。那些有过投资房产经验的人，政策和经济敏感度还是挺强的。”中原地产亚运村天创门店负责人王雷告诉记者。“尽管如此，政策的严厉度还是超过了这些投资客的想象。现在很多房主开始抛盘，但是直接像齐大姐一样愿意降价的人还是不多，多数人肯定还要看看。”链家地产的相关负责人表示。
中原地产14-18日对目前市场的二手房存量2万套抽样调查显示，60%的房主表示不再涨价，20%的房主已经表示愿意降价，特别是全款的购房者目前已经能够优惠3%-5%。
楼市调控风暴·市场反响四
交易：新房、二手房退房率上升
另外，“购房人毁约”开始增多。几乎在售楼盘都出现了买房人“交不起首付”而不再签约的。毁约的现象在二手房市场更加明显，北京中原统计数据显示，在14-18日4天期间，“毁约率”逐渐上升并首次出现了购房人退房现象。
“不按期来签约的有两种情况，一种是因为二套房贷新政，付不起首付或者承担不起1.1倍利率而毁约的。但是另外一种情况可能更多，那就是对房价的预期变了，买房人可能认为房价会降而毁约。”昨天，面对有15位购房人应该来签约但却没有签约的现象，一位销售负责人分析。
购房人赵先生的想法则是： “我就是觉得房价可能这次真的降了，所以肯定不去签约了，政策出台属于不可抗力，开发商也会退我订金。”买房人赵先生的想法代表了很多购房人眼下的心态。
二手房市场，毁约情况似乎更甚。中原地产张大伟介绍，“这几天情况变了，不仅许多原来看了房有了成交意向的不买了，付了订金的人毁约也在增多，甚至买了房办了手续的，都有退房的了。”北京中原三级市场研究部统计数据显示，在14日到18日4天回访的5000个从3月15日登记的购房客户中明确表态短期内不再看房的比例达到了67%”。近日购房纠纷中因为购房人违约出现退房的比例达到了总纠纷比例的7成，而在之前占比不足2成。
楼市调控风暴·市场观察一
房价三个月后或将出现拐点
那么，房价会不会出现拐点，将在什么时候出现拐点？对此，一些开发商、学者都肯定地表示，如此密集而严厉的调控政策下，房价肯定出现拐点。采访的结果显示，多数业内人士判断房价拐点最快会在3个月后出现，潘石屹甚至认为一个月就能见分晓。
“虽然2009年没有一个开发商不是赚得盆满，看上去好像是不缺钱了，但是注意一下包括一些大公司和上市公司在内的房地产公司今年的负债情况就可看出，开发商的资金链不像想象中的那样好。所以，如果政策严厉执行，很多开发商都会因资金链而赶紧降价回笼预收款。”一位开发商告诉记者。据此，记者查询了上市房地产公司的年报，了解到：截至3月23日，深沪两市共有67家房地产上市公司发布年报，累计实现净利润虽然达到了300亿元，但是举债总额却超过了5100亿元，近一半上市房企资产负债率在70%以上。“2008年的调整后，如果没有此后连着出台的鼓励自住型和改善型住房的信贷政策，楼市的走向很难说。但今年，可能不会再有金融危机需要的‘救市’。”多位开发商和业内人士表示。
那么，房价会在多长时间后出现拐点?一种观点认为，“根据‘量在价先’的经验，楼价不会立刻下降，观望持续一段时间，成交量下来了，房价自然会下来。三个月内市场博弈后，楼市就会进入买方市场。”也有一些业内人士认为，房价会在较短或者较长时间后出现拐点，还和此次政策中提及的“热点地区”、“第三套房”等政策细节的界定细则什么时候出台有关。
楼市调控风暴·市场观察二
2010年调控后房价会不会再反弹
昨天的采访中，另一个现象也值得关注，记者采访到的近30位二手房房主，近半以上的人表示，“2008年的调整只是短时间，2009年迅速回升，房价反弹得更厉害，这次会不会一样？”他们表示，虽然他们也把房子挂出去了，但只是看看市场，并不打算真的卖。
无独有偶，部分包括投资客在内的买房人也抱着类似的心态。准备投资房产的吴先生告诉记者，“我感觉，这次调整对像我这样资金不多的人，也许是最后一次入市投资房产的机会。等调控后引来房价反弹，我也就能晋升百万资产身价行列了。”
那么，2010年的楼市调控后，会不会再次重演2009年调控后的反弹？有业内人士表示：“我们看在2007年9月首次执行的‘二套房首付四成及利率上浮10%-30%’的信贷政策，对整个楼市的影响长达一年，造成2007-2008的楼市低迷。由于现在不太可能再有‘金融危机’需要‘救市’，因此我判断，此次调控政策或将长期主导楼市，影响深远，很难再出现2009年那样的‘报复性上涨’。”一位知名开发商分析。
“从长远看，房价肯定是要上涨的，因为每年都有大量的市政基础设施在建设。但是像2009年那样的上涨也不是我们这些从业人员愿意看到的。我们希望的是一个健康平稳的市场，过快上涨或者过快下跌，都不是一个正常市场。从这个角度看，上述买房人的想法也给了政府部门一个重要的提醒，那就是政策一定要平稳，市场才会平稳。”
楼市调控风暴·政策回顾
4日出台“史上最严厉”房地产政策
■4月14日
国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势，研究部署下一阶段经济工作。会议再次提及房地产政策
■4月15日
前所未有的重磅政策：90平方米以上购房首付3成，第二套执行首付5成、利率1.1倍。从下午5点政策出现在各大网站，立刻影响到了北京房产交易市场。
■4月16日
土地挂拍政策大改革，日后难再出地王：首个“限房价”地块挂牌式的项目。弱化价格因素，防止高价地限制企业拿地，规模防止囤地试点限房价、限地价方式。
■4月17日
《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》后，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。
为进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。
(本文来源：北京青年报 作者：余美英) http://img1.cache.netease.com/house/css09/end_i.gif
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