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标题: 激辩房产税专家担心将转嫁租者让穷人买单 [打印本页]

作者: 航空 时间: 2010-4-19 09:11:10 标题: 激辩房产税专家担心将转嫁租者让穷人买单

核心提示：业内人士表示，在物业税征收条件尚不具备的情况下，房产保有税将成为政府调控房地产市场的过渡性手段，目的还是抑制疯狂上涨的房价。但也有专家担心开征房产保有税会使业主抬高租金，从而将税收成本转嫁给租者，让穷人为房产税买单。

华夏时报4月18日报道 近来，上海正在研究开征房产保有税、重庆拟对高端房产征收特别房产消费税。业内人士表示，在物业税征收条件尚不具备的情况下，房产保有税将成为政府调控房地产市场的过渡性手段，目的还是抑制疯狂上涨的房价。但也有专家担心开征房产保有税会使业主抬高租金，从而将税收成本转嫁给租者，让穷人为房产税买单。
正方
房产税等保有环节税对于普通出租住宅的征收应该慎重，否则有可能引起租金上涨，促使一部分承租者由租转购，而这部分初次置业者的刚性需求迫切，会间接助推房价上涨。
●链家地产市场分析师张月：
房产税等保有环节税对于普通出租住宅的征收应该慎重，否则有可能引起普通住宅租金上涨，促使一部分承租者由租转购，而这部分初次置业者的刚性需求仍然迫切，会间接助推房价上涨。据链家地产市场研究部统计数据分析，当前普通住宅租赁市场供需比为1∶3左右，也就是说普通租赁房源处于较严重的缺乏状态。征收房产税、物业税等保有环节税，业主持有成本增加，很容易导致出现两种现象，一是业主出租意愿降低，由租转售造成普通租赁房源进一步短缺，租金上涨；另一方面是业主直接将物业税征收成本分摊到租金中，直接导致普通住宅租金上涨。以一套总价120万左右的房产为例，假设征收额度与此前规定的房产税相若，即每年征收为120万×1.2%左右，每个月将增加1200元。这笔费用一旦转嫁到房租上，至少让租金提升了30%左右，将造成租金短期过快增长。
北京市律师协会房地产与建筑工程委员会
主任秦兵：
如果征收房地产税业主的保有成本就高了，房屋租金就会提高了。
目前，全世界都在征收房地产税。在某种程度上，通过征税来起到抑制高房价的作用，因为征收房地产税提高了不动产的保有成本。现在有很多人买好多套房子，其实从二套房开始就应该每年征收2%-3%的房地产税，这样一来房地产的保有成本就高了。到那个时候，业主就会提高租金以转嫁成本。打一个比方，在不征收房地产税的时候，购买成本100万的房子，现在卖400万也有人买；如果征收房地产税，税钱就会有五六万，那么如果不是自主性需求，很多人就不会买房了，房价也因此会得到遏制了。
反方
征收房产税，不一定引发业主通过提高租金来转嫁税收成本，政策调控应该使用组合拳，通过金融、土地、财税三方面政策的配合，来避免转嫁租者的发生。
●中山大学税收与理财研究中心主任、中国税务学会理事杨卫华：
征收房产税是否会引起税收转嫁，最终取决于租赁市场的供求关系。虽然在理论上存在转嫁可能，但是政策调控应该使用组合拳，通过金融、土地、财税三方面政策的配合，来避免这种转嫁的发生。比如，廉租房的大量提供，就可以有效解决租赁市场的紧张，避免由于供小于求引发的业主为转移税收成本而提高租金。
对于保有环节税，比如说房产税，不仅对经营性房屋应该征收，对非经营性房屋也应该征收。这个道理类似于个人所得税，既然收入超过一定标准就要征税，那么占有房屋面积超过一定标准也应该征税。
房地产调控的组合拳，在土地层面，政府一方面应该加大廉租房的建设，保障低收入人群的住房要求；另一方面可以使开发商用稍便宜的价格进行土地转让，并对这些开发商提出价格要求，用略低于市场价的价格卖给中等收入人群，保障中等收入人群的住房要求。在金融层面，应该遵循贷款必须有抵押的原则，进行贷款管理；提高二套房的首付比例。在财税层面，征收房产税，按照一个家庭只能占有一套房产，多占有房产必须交税的原则进行征收。而“一个家庭”、“一套房产”等也能够比较容易地进行限定，日、韩等国家已经有成功经验。
●中央财经大学财政税收研究所副所长王俊：
征收房产税，不一定引发业主通过提高租金来转嫁税收成本，进而租房者必须承担高房租的问题。对于调控房价，财税方面可以采取的举措包括改变流通环节的税收（如营业税、所得税等税种），和改变保有环节的税收（如房产税、物业税等税种）。流通环节税收和保有环节税收都会被卖方转嫁给买方或租房人，但条件是价格相对于供求的弹性大小。对流通环节征税，如果交易价格供给弹性大而需求弹性小，也就是卖方对价格敏感，而买方对价格不敏感，那么，此时流通环节的税收都很容易被转嫁给买方，这也就是目前中国房地产市场广泛出现的现象。而对保有环节征收，如果租房价格供给弹性小而需求弹性大，也就是出租者对价格不敏感而急于出租房，而求租者对价格敏感而会考虑适当价格才租房，那么，此时保有环节的税收是很难转嫁给求租人的，出租人需要自己承担税收，这也是目前中国房地产市场的主要现象，换句话说，现在开征房产税，其税收很难转嫁。
对于如何进行房产相关税收调控，我认为政府可以考虑对所有业主征收保有环节税，再通过税务部门对符合某种标准的人群进行退税（如低收入家庭等），实现税收管理中的效率公平。一方面保证加大投资型购房者的房产持有成本，另一方面避免对自住型购房者造成伤害。
●吉林省昊泰房地产有限公司副总经理张书宁：
房产税当然要由购房者承担，而不应该转嫁到租房者的头上。
最近，媒体关于高房价的批评接二连三。现在有消息称，随着重庆宣布拟征特别房产消费税后，上海也有计划开征住房保有税。所谓征收房产税，就是让购房者为所购置的房产保有或消费阶段，支付一定的费用，从而起到抑制高房价的作用。但是，我个人认为，这不应该由租房者来承担，毕竟租房者大多数是比较弱势的群体，否则也不会选择租房生活，租房者只有房屋的租住权利，而没有所有权，这笔房产税当然应该由拥有房产的人来承担。中国的房地产市场发展现在还并不高度成熟，怎样来征收这笔费用，如何防止转嫁给租房者，政府应该审慎考虑。

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