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标题: 房租狂涨利益链调查北京部分租房价格两月涨50% [打印本页]

作者: 航空 时间: 2010-7-4 13:14:35 标题: 房租狂涨利益链调查北京部分租房价格两月涨50%

华夏时报7月3日讯 降价声不断却引不来销量上升，楼市已全面进入冰冻期了吗？答案很难统一，但至少可以肯定的一点是:在售房环节冰冻之际，租房市场却呈现出了异常的火爆。
《华夏时报》记者采访了解到，租房市场的火热主要体现在房租价格大涨上，5月以来的两个月时间内，全国多个重点城市的房屋租赁价格持续上涨，北京、上海、深圳、广州等城市房屋租赁价格平均涨幅超过了10％，其中北京4、5月份的房屋租赁价格较去年同期上涨了20%，部分地段好、交通方便的房源涨幅更高达50%。
买房人少了租房人就多了，所以价格就上去了，这本是一条简单的逻辑，问题是逻辑背后真是这样吗？刚性需求真的能支撑房租快速上涨吗？还是另有别的原因，比如中介的炒作和哄抬？
火热租房中
房产中介的一条不成文的规矩是，新来的员工只能去做租房，熟悉了之后才能做售房。
道理很简单，租房利润太低，有经验的不屑一顾，卖房子才是发财门径。由此延伸下去的思路是，租房市场一直不温不火，哪怕售房市场翻上了天。
但随着本轮调控的深入，中介员工的生存之道发生了变化，卖房的每月零成交，只能改做租房了。结果是售房继续冷清，租房却异常火爆起来，其中房租大涨是最直接的表象。
《华夏时报》记者走访了京城广渠门附近的一些房产中介门店，面对租金是否上涨的询问，房产中介的业务员并不避讳。
一位我爱我家的王姓业务员表示，过去的两个月里，房租几乎每天都涨一点，一个月平均要涨10%左右，“这附近国瑞城（资料、论坛)的一居室已经涨到3000元到3300元了，一个月以前还是2800元的样子，这跟去年的2500元比起来，你立马就觉得涨了好多了。”
记者在好租网上查到，鑫天置地一位姚姓业务员在5月6日挂出了一套一居室，位于白石桥大街24号院，当时的价格是2300元/月，他告诉记者，这套房子早就被签了，现在同类型的房子，基本都在2900-3000元左右了，两个月不到，就涨了将近30%。
几乎与记者接触的所有人都明显地感觉到了房价的上涨，即便是白领也在大呼租不起房了。这和之前一片买不起房的声音相比，颇耐人寻味。
与此同时，与房租上涨形成鲜明对比的，是二手房交易的缩水。数据显示，自从4月中旬房产新政频频出台以来，北京中介的二手房炒卖业务遭受了沉重打击，二手房成交量下跌超过50%以上，从5月1日起至6月2日，二手住宅成交总量为14414套，日均成交为436套，成交的套均建筑面积在90平米上下。
一个上涨，一个下滑，两条交织的曲线或许存在着彼此关联的交点。那么房产新政下的房价跳水，是否就是撬起房屋租赁市场的价格走势的强力杠杆？由卖转租的持房者与由买转租的观望者，是否就是这个交会的微妙支点？
谁抬高了租价？
当很多人从租价上涨看到了售房市场冷清继而喜悦的同时，却发现即便不买房去租房也成了高消费。到底是什么原因让租房市场一飞冲天？
本报记者调查发现，事实上，近几年诸如京城等一线城市的租房市场一直在上行，约10%-20%左右的幅度和售房比起来显然不受关注，也在相对可接受范围内。
以西四环的两居房子为例，2003年约1500元/月，到2009年约在2200元/月，累计涨幅并不小。到了2010年，涨到2600元的时候却恰恰是售房价格即将下降的时间点。事实上，刚性需求一直是租房市场的主导。
著名经济评论人叶檀在其个人博客中撰文指出:“房租上涨不是房价下挫惹的祸。”她认为，房租反映的是住房的刚性需求，与实体经济、收入与通胀等因素挂钩。当某个城市的刚性需求居高不下，且有越来越多的人员能够或者愿意承受高房租在城市居住，这说明该租房者的收入可以弥平高房租。房屋租金的高低与收入密切相关，通常而言，租金占据收入的10%到30%，极端者可以高达50%。
简而言之，叶檀觉得只要房租不超月薪一半，房租的涨跟房价的跌就没多大关系。那么炒房的房虫会不会转手炒起了租房？
我爱我家业务员卢杰（化名）告诉记者，房虫主要是靠炒卖二手房赚取中间差价来获利，原来200多万买的房，本来一直卖400多万，现在350万就出手，虽然少赚了几十万，但炒房客也及时回笼了资金，各家房产中介门店的落地玻璃窗上，贴满了时常更新的售房信息，似乎也在证明这一点。
不过，卢杰也有他自己的烦恼:炒房客大都不太愿意出租房，一年几万元的租金对于他们来说，还不够塞牙缝的。
中介在炒作？
那么，是不是中介炒起了租价？这点更容易被接受是有理由的。
房屋租赁市场的统计报告是由房产中介的研究机构出具的，在房东、中介、房客参与的这场三方博弈中，房产中介显然占据了主动地位，这样不均衡的博弈在这个火热的夏天到处上演。
房东陆鹏有一套望京的两居室，在3年前找到了一个稳定的高素质长租客户，月租4000 元，按年收取租金，已经租了3年。今年7月份，就该续租合同也是收取下一年度租金的时候了，结果前几天周边的各色中介就开始频繁给他打电话:“才租4000啊，太低了，现在怎么也得 4800一个月，只要你把房源委托给我们保证能4800租出去。”
显然，中介在恶抢囤积出租房源，通过忽悠涨价煽动房东与原租客取消租赁并取得房源，就可以制造一次新的租赁业务并收取佣金。
关于这一点，卢杰也承认，房东在房子到期前来房产中介询价时，房产中介会对房租进行“推波助澜”:他们会报出比实际价格高出10%甚至20%的“心动”价位。这也印证了鑫天置地那位姚姓业务员的描述。
但陆鹏算了一笔账后发现，效果对于业主来说并不明显，到底有多少配合中介提价的就打折扣了。如即使按照中介所报的涨价后的4800元，他支付1个月中介费4800元之后，到手租金仅为4400元/月，赶走老的稳定租户再迎来新的租户，如果中间仅仅产生半个月到1个月不等的空置期，这空置成本就有2400-4800元，相当于每月到手租金为4000~4200元，基本已经与原到手租金持平。
某位不愿意透露姓名的房产中介业务员告诉记者，95%的小中介存在合同到期不退押金，违约之后不付违约金的行为。诸多因素考虑，主动流入中介的房源并不是太多。即便有，中介似乎也有太多的无奈。
“真的是没办法，这房租是水涨船高，不是我们中介要涨价，房东也不傻，他这么多家中介问下来，一家报得比一家高，他肯定涨价啊，肯定选报最高的那家中介挂房子。”鑫天置地的这位姚姓业务员似乎觉得房租走高是因为“众星拱月”。
房源紧张的同时客源充足，似乎是房产中介统一的理由。
“现在公司里最缺的就是房源，客源倒是一直很充足，基本上看不了几套房子就抢着签了，涨价了也抢着签，不签再想找合适的房子就不知道得等多长时间了。”卢杰自己手里房源也不多，这几天正忙着给他的房虫朋友打电话，问问他们有没有房子要出租的。
短期内难再大涨
房租大涨之后怎么办？之前关心售房市场的人越来越关心租房。
有的人玩起了“计谋”。和同学一起合租的蓝小琪绕过了中介，通过在网络论坛发帖的方式找到了同样寻求“双赢”的房东，虽然房租最后还是稍微高出了预期，但也省去了一大笔中介费以及一堆跟中介打交道的麻烦。在这场博弈中，对房客来说，不吃亏就是胜利。
但对于大多数房客来说，更多的情况下需要跟中介打交道，能否在合适的价位租到自己想要的房子，考验着他们的谈判能力。如果房租占比超过收入的30%，将大大增加生活成本，按照叶檀50%的“警戒线”来划分，超过的话，就将沦为租金的房奴，这时候，对外来工作者来说，就不是简单的租房问题，而是在京沪广深这些一线城市的去留问题。
想必房产中介也明白这个道理，不会任由高房租吓走客源，如此看来，房租的上涨势头可能要放慢节奏。
虽然链家地产市场分析部的6月统计报告还没有出来，但其市场分析师张月明确地告诉《华夏时报》的记者，就目前监测的6月份数据来看，已经出现小幅回落，不会再出现短期内快速上涨的局面。
现在看来，这跟股市中拉起一波行情之后进行打压再伺机放量实在是异曲同工。
(本文来源：华夏时报 )

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