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标题: 空置率击穿楼市四大谎言 [打印本页]

作者: 航空 时间: 2010-8-13 09:58:13 标题: 空置率击穿楼市四大谎言

尽管全国房屋空置高达6450万套的数据没有官方认定，但摆在眼前的事实是，各大媒体对全国主要城市部分小区的调查表明，很多小区空置超过50%。这也恰恰揭穿了“楼市没有泡沫”、“刚需推高房价等”等楼市谎言。。

全国房屋空置率之谜

“中国660多个城市，连续6个月以上电表读数为零的空置房高达6540万套，足够2亿人居住。”这样一则消息，虽然出处不明但依旧不胫而走。先是说国家电网公司利用智能电表统计的数字，后来又流传说是社科院的调查，亦有说法称是国家统计局城市调查队的调查。虽然这些传闻来源逐一被证明不属实，但全国住房的空置率到底有多高，依然是万人瞩目的数字。
“我们查北京小区的电表发现，北京市自2004年开始入住的居住小区中普通住宅的空置率平均为27.16%，这个数字显得比较高。”北京联合大学应用文理学院城市科学系张景秋和孟斌老师，早在2年前就进行了小区电表的抽样调查。在近期社会对于全国城市到底有多少空置房而大打口水战时，他们相信自己掌握了商品房空置率的真实数字。 [详细]

全国房屋空置率之谜

谎言一:“房地产没有泡沫”

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即使有美国次贷危机造成楼市大崩盘的前车之鉴，即使在房价狂飙、乱象频生的2009年， “房地产不存在泡沫”或者“泡沫依然可以控制” 依然是房地产界的主流声音。对于房地产不存在泡沫的论调，总结大致主要有三个理由：一是中国城镇化进程刚刚开始，大量人口涌入城市，未来的市场还将存在巨大需求，二是房地产行业已经是名副其实的支柱产业，三是土地供给的有限决定了商品房未来供应的稀缺。
但是，经济学家茅于轼一针见血的指出，楼市泡沫不在于房价高低，而在乎空房多少，即使房价不算高的二三线城市，也因为大量投机者进入而现大量空房，空房多就意味着有泡沫。“看房地产有没有泡沫，空置率是一个最重要指标”，茅于轼表示，据他观察在中国几个大城市像京沪深，住房空置率非常高。“现在很多有钱人买房，买了又不住，一空置就是好几年，隔几年后卖掉仍然会赚钱，这就是泡沫。当然也有一部分是并不打算卖的空房，但这毕竟只是占很少”。茅于轼认为，当空置率达到较高水平，当大家都想卖房子的时候，房价必然大跌，这时候泡沫就会破灭，这对中国经济的影响很可怕。” 实际上，所有人都能理解的基本常识是，当房价过高导致绝大多数人买不起房，而又有大量空置房存在，这个市场就已经畸形。

谎言二：“供需矛盾致租金暴涨”

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中国楼市的怪像总是层出不穷。比如房价一路高涨时，房屋租金却巍然不动，有个别地方和区域的租售比甚至已经远远超过国际公认的“警戒线”。而当本轮新政出台之后，新房成交量突然大幅下挫，一线城市的房屋租金则在一夜之间暴涨，以至于有大学毕业生觉得“租一套房子竟然比找一份工作还难”。
主流的声音把一线城市租金暴涨归结为中介的爆炒以及部分购房者持币观望，租购为租，同时毕业生大量涌入城市，造成了市场的供需矛盾。但是各路媒体近期对城市房屋空置率的调查结果恰恰给“供需矛盾导致租金上涨”的言论一记耳光。搞清房屋空置率，或许就能对房租上涨的问题有更透彻的认知。尽管包括央视等多家媒体的数据不具有系统和权威，但北京、天津、海南等地一些小区住宅闲置状况确实严重。海南部分小区的空置率高达90%。因此，供不应求导致一线城市的房屋租金暴涨的立论根本站不住脚。真正需要住房的人买不起房，也租不起房，而没有住房需求的人却买了大量的可能永远都不会去住的房子。

谎言三：“刚性需求推高房价”

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近几年来每当遇到国家出台房地产调控政策，每当房地产市场略显低迷状态时，开发商、专家甚至政府官员总会公布出一些楼市价格需求方面的数据或原因，以引导或达到房价必涨的预期效应，叫做楼市“刚性需求”。如果说楼市的刚性需求推高了房价，那么面对全国各地接连爆出超高的空置率的小区楼盘，又何以解释?即便抛开空置率的宏观数据，房市中的所谓刚性需求怪象也极令人生疑。在“国十条”威力渐显之后，几乎是一夜之间，市场上迅速掀起退房潮，尤其是一人退多套房的现象并不鲜见。
由此可见，目前我国真正以自住为目的的刚需并不是主流，超过半数购房行为都是非刚性需求，也就是投资性需求。如果房价上涨过快，一定是投资需求过热导致的。实际上普通家庭买一套住房可能需要几十年的积蓄，若没有足够购买力，购房者“有心无力”，再刚性的需求也无法转变成有效需求。只有房价回调到购房者能承受的程度，刚性需求才会释放。调控政策出台后，房价过快上涨的势头得到初步遏制，政策的短期效果已体现。在“买涨不买跌”的心理预期影响下，如果房价进入下行通道，大量刚性需求会选择观望，而观望导致成交量下滑，下一步必然带来房价回落。这说明仅靠刚性需求，不可能支撑高房价。

谎言四——“长期看房价必涨”

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“长期看房价必涨”这一论调不管在楼市上升期还是动荡期，都是开发商永不离嘴的“箴言”。而中国房价连续10年上涨的事实似乎给这一论断最有力的支撑。支持这一观点的理由除了上文提到的刚性需求外，其次就是所谓的土地资源稀缺性和城市化发展数以亿计的农民大量进城。但是在全国各地接连爆出大量空置房的事实面前，这几个理由完全站不住脚。首先土地稀缺的问题，开发商一再叫苦称土地供应不足，而实际情况是全国依然有大量闲置土地存在。不能忽略的一个事实是，在我国，地方政府过度地依赖土地财政，千方百计大量出让土地，导致中国房市空置率较高。其次是城镇化，是有数以亿计的农民涌入城市，但就连市长、部长都感叹买不起房子，又有多少个进城的农民能卖得起房子？既然现阶段市场中存在很多空置房，为何还形成巨量刚需嗷嗷待哺之现状？地产专家杨红旭指出一是刚需们想要的是中低价位、中小套型的住房，而投资投机者青睐的是中高档、中大户型——闲置住宅多如此；二是很多空置房的业主出于长期投资目的，并不急于卖房，除非房价能涨到他们的心理价位。既然如此，回归最朴素的市场经济规律，这些大量的空置房如果不能有效利用，何来房价的长期上涨呢?

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