“经转商”为何恐慌？

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5月12日上午11点，北京阳光刺眼，空气燥热。北京朝阳房屋管理大厅里人头攒动，相互不认识的人们为了共同的话题，围在一起讨论着让他们眉头紧锁的三个关键字“经转商”。
“经转商”是4月27日建设部发布《采取措施加强经济适用住房管理》通知后诞生于民间的一个新新词汇。因为《通知》中提到：“在取得完全产权前，经济适用住房购房人只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。”因此自4月27日之后便爆发了经济适用房转商品房的热潮。


恐慌原因1：怕增税怕被回购只因政策多变？

5月12日，网易房产来到朝阳房屋登记管理大厅，这里依旧人头攒动。这里的工作人员告诉我们，这几天来办理“经转商”的人依旧不减，当我们问到为什么会这么人时，工作人员很无奈的表示：“我也不解！”
家住通惠家园（资料、论坛)的张大哥，今天也赶来办理了“经转商”，将房子过户给自己的妻子。 “其实，我是自己住，不出租也不准备出售，就是求一个踏实！” 像他这样转给自己家人的并不在少数。不少来办理此业务的业主都传递了一样的想法——求踏实！
一位家住百环家园（资料、论坛)的李大姐告诉网易房产，如今北京的楼市政策一个比一个严，不知道下一步还会对经济适用房出什么政策，因此赶紧来办理“经转商”。她说：“我应该更早一点！要是5月1日前来办还能省近5000元的契税，这个政策真是一天一变！”
李大姐所指就是在5月1日以前，朝阳、丰台两个地区尚可进行不更名过户，即还用原房主的姓名。办理时需要带着身份证、房产本，补交综合地价款即可。而五一之后，政策就统一为只能通过过户交易办理“经转商”，这除了补交综合地价款外，还需缴纳契税。而契税尽管按最低指导价执行，也要近5000元。
而除了害怕交易成本增加，还有一部分业主是害怕房子被回购。“我现在又买了一套房，以后万一按最低指导价政府回购我经适房怎么办啊！所以还是趁没有实施先，赶紧办完吧！”
按照2008年规定，同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。 据北京市住保办主任王成国表示，其实北京市已规定，已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府回购。但是至今为止，北京尚无一例被回购的例子。
恐慌原因2“最低指导价”为何如此低？
绝大多数因害怕政策变风而恐慌“经转商”的业主都选择将房子转给了自己的家人。而且交易价格都是按照“最低指导价执行”，尽可能的少交综合地价款。
根据2008年4月8日住建部下发的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》规定：已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价格出售，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款。出售价格低于指导价格的，应按指导价格作为收取土地收益等价款的基数。
在交易大厅网签处，网易房产看到了一份朝阳区经济适用房的各地指导价，记者发现，其指导价远远低于市场价。例如百环小区，2004年5月购买时的单价为4456元，而目前的指导价为6223元，可是现在其二手房的单价已经达到了2万。
一位办理者透露，他们及早交易办理经转商就是害怕日后综合地价款上调，或者是增加其他税收环节。
恐慌原因3：出租客多年违规无人查，监督会加严？

网易房产记者和一位来咨询经转商的业主交流时得知，他在天通苑（资料、论坛)的经济适用房目前正在出租，他也是看到最新通知才来探探局势。
在他看来，这条规定早已成文，却一直没有被严格执行，而此次政府似乎要加大查处力度正是他动了“经转商”念头的原因。 “谁来查？怎么查啊？那么多家经济适用房难道一家一家查吗？我今天来看了看，又觉得不担心了！”
目前，北京经适房出租现象非常普遍，特别是天通苑、回龙观地区，经适房出租十分活跃，而随着10号线等地铁的开通，百环家园、三环新城（资料、论坛)经适房出租也是越来越热。根据中原数据统计，目前统计的16个经济适用房小区中，出租比例最高的为回龙观和通惠家园，出租率达到了20%。而从套数上来看，天通苑出租套数达到了800套。
其实早在经济适用房设立之初就已经规定了不允许出租，2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中就明确指出“经济适用住房只能自住，不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。”然后截止于至今，三年时间内北京市没有一例因违规出租被收回的案例，也未见有任何保障性住房部门到小区查处。
影响：经适房价格下跌恐迎来第三经转商高潮
自从4月28日经适房加强管理的通知发布后，二手房市场中经济适用房的供给就如同洪水泄闸一般，被瞬间释放。拥有众多经济适用房小区的昌平区，其天通苑、回龙观小区迅速增加供给80%，而朝阳区也增加供给60%。
随着供给的增加，其房价也蝴蝶效应迅速下降，而通惠家园的经济适用房更是价格下跌幅度达到了21%，价格下跌幅度甚至超过了通州。

城区	项目	开盘价	新政前价格	目前价格	房源上涨
昌平区	天通苑	2650	13800	12500	80%
	回龙观	2600	14500	13000	80%
朝阳区	通惠家园	4000	26800	21000	60%
	望京西园三区	4000	23800	20000	60%
北京中原统计

目前昌平区房产交易大厅经适房“经转商”已开始实行每日定量制度——每天放号300个，由他们代办的“经转商”最晚已经被排到了7月份。也就是说折算工作日，不算之前已经办理完结的6000余套。目前已经领号等待办理经济适用房转商的已经达到了15000套。
在采访中，网易房产得知，要想办理“经转商”，必须先还完经济适用房的全部贷款，并解抵押，而这需要2个星期左右的时间。据中原地产统计，目前还有50%的过5年经济适用房依然处于贷款还款期，因此这就使得市场可能在5月底迎接第二个经转商高潮。
(本文来源：网易房产 作者：江卉)