信贷“关门” 成交量料跌两成

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核心提示：合富置业龙斌认为，“二套房贷”对购房者心理影响最大，成交量会下降10%~20%，不过由于业主与开发商等卖方的持有能力很强，楼价依然会比较平稳。


有地产人士认为，“二套房贷”政策再度严格实行，将对购房者的心理产生较大影响，改善型住房需求再次受到抑制，但对预期房产升值及防通胀入市的实力型投资者来说，他们有足够财力一次性付款，因此效果有待观察。
广州日报4月19日报道 国务院常务会议于4月14日召开，会议确定实行更严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。记者从广州各大地产中介和按揭公司了解到，广州市银行尚未就此出细则，各公司都加紧办理手头的按揭申请，希望能赶在细则出台之前完成交易。市场人士表示，自1月底以来信贷紧缩态势已逐渐明显，购买二手房的首次置业往往都要求支付30%或以上的首期，大部分银行的“二套房贷”利率实际已在基准利率或以上，购房者对“二套房贷”政策已有一定心理准备。地产人士认为，“二套房贷”政策再度严格实行，将对购房者的心理产生较大影响，改善型住房需求再次受到抑制，但对于预期房产升值及防通胀入市的实力型投资者来说，他们有足够的财力来一次性付款。“二套房贷”政策重出江湖，地产人士预计短时间内成交量至少下滑一两成，未来楼市走势要看购房者对政策的消化程度，预计五一楼市将是考验二套房贷政策影响的一大“关口”。
新政对“一高一低”两个市场没有影响
良策按揭区域总监阮学林对记者表示，目前各银行对“二套房贷”的审核标准已接近2007年“二套房贷”政策的标准，无贷款记录才可算作首次置业，征查贷款记录是以家庭为单位，已结清、已出售的房屋贷款也计算在内。
阮学林表示，由于银行评估价滞后于实时楼市，故此评估价一向低于二手房实际成交价。以一个100万元成交的房屋交易来说，银行评估价可能只有80万元。以往二套房贷首付为40%，即银行最高只可贷出48万元，因此实际支付的首期比例已到52万元，相当于首付5.2成。若银行再次提高二套房贷首付比例到50%，购房者的首期款支付能力将更加吃紧。合富置业首席市场分析师龙斌博士表示，首次置业90平方米以上的首期不得低于30%，对二手房影响不大，因为广州市银行一般都要求二手房交易首次置业首付至少30%。
满堂红研究部高级主任肖文晓表示，房贷新政策对“一低一高”两个市场没有实质影响，首次置业需求一般不会买90平方米以上的房子，豪宅市场的客户的购买力强劲，首付原本很多就在四五成左右。真正受该政策影响的是改善型需求和一般的投资型需求，其置业门槛将由原来的首付三成左右提高至五成，利率也将从原来的有折可打变成上浮10%，购买成本大大增加，其置业投资的打算可能就此作罢。
整个二手市场30%买家一次性付款
去年年底以来，国家连续出台多个政策，基本上都是指向对住房投资需求的遏制。良策按揭阮学林表示，市场上有钱人太多，收紧贷款或提高贷款成数与利率，对这类人士影响不大。中原地产市场总监李粤湘透露，在中原成交的交易呈“两头高，中间低”之态，首次置业刚性需求者与高端物业各占两端，中间低的是改善型住房需求。购买两三百万元的“大码楼”买家一次性付款比例达30%~40%。合富置业龙斌也表示，豪宅买家一次性付款比例很高，就算是贷款，他们支付的首期成数也很大。在整个二手市场中，约30%为一次性付款，这类型买家不会受贷款政策收紧的影响。
中原地产李粤湘表示，纵然是提高“二套房贷”首付至五成，利率提高到基准利率1.1倍，只要是购房者对房产的升值预期或通胀预期超过为此付出的贷款成本，他们依然会入市买房。
有市场人士透露，在“二套房贷”政策下，购买住宅与投资商用物业的贷款条件相当，商用物业的按揭成数也是50%，利率为基准利率，相比之下可能比“二套房贷”更抵，有可能导致投资者转投商用物业怀抱。良策按揭阮学林也透露，由于楼价飙高，广州市一些地区的住宅出租回报率约为2%~3%，而商铺投资回报也有4%~5%，从去年年底以来已显现投资者进入商用物业市场的趋势。
真实住房需求
再成政策“牺牲品”
由于银行只审查贷款记录，并不对买房需求作出审核，故此改善型需求的置业人士再次成为二套房贷政策收紧的牺牲品。按揭业人士表示，国务院常务会议召开之前，市场上只有两三间银行可以给二套房贷申请者下调15%的优惠，国务院常务会议的决定一公布，预计连这些有限的“空子”也没得钻。
市场人士认为，首次置业者入市也很受市场总体气氛影响，他们入市的“羊群效应”最明显，成交量大他们会蜂拥入市，政策风向一变，可能首次置业者的入市决心就下降。搜房网广州二手房频道主编朱华清表示，改善型需求的买家，将会转向持币观望态度，希望借此机会观望房价是否有下调的可能，待机看准形势再决定何时出手。中原地产李粤湘建议，改善型住房需求人士可借用公积金贷款避过“二套房贷”新政影响。
涨价势头受压
不会重演2007景象
满堂红研究部高级主任肖文晓表示，“二套房贷”政策再度出击，预计4月份下半月的市场成交不乐观，很可能出现虎头蛇尾的行情，成交量环比预计会减少2~3成。至于价格，短期内业主和开发商都不会让步，但是在4月初起来的涨价冲动会被立即打压下去，成交量的走势将决定未来楼价的走向。兴业地产中介部销售总监金忠男表示，“二套房贷”政策一出，预计市场会立即冷静下来，4月底可初步看出政策的影响。他认为楼市最受银行信贷政策的影响，银行“水闸”一关，今年楼市走势难料。
中原地产李粤湘表示，受“二套房”贷再度收紧的影响，成交量无疑会最先受累，短期会有所下跌。不过她认为广州楼市的供需矛盾依旧非常突出，楼价快速上升的势头会因此停顿，但不至于出现2007年“二套房贷”政策引致的“萧索”景象。
合富置业龙斌认为，“二套房贷”对购房者心理影响最大，成交量会下降10%~20%，不过由于业主与开发商等卖方的持有能力很强，楼价依然会比较平稳。
(本文来源：大洋网-广州日报 作者：李凤荷)