房地产经历黑色五月:北京住宅成交量骤降81.7%

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核心提示：5月上半月，北京存量住宅网签成交量为7430套，与4月上半月相比下跌了51.6%。去除经济适用房，纯二手商品房的实际下跌更加明显，上半月二手房总成交量仅为2930套，相比4月上半月的1.6万套下跌幅度超过81.7%。

黑色五月
“国十条”出台，北京住宅成交量骤降81.7%。地产中介中的一些死在了这个五月，而活着的那些，正在煎熬。
文｜CBN记者 王娜 兰红 CBN实习记者 霍然 唐丽君
刘斌又没有挤上那辆人满为患的438公交车，这是他来北京的第94天。这个早上，他开始对生活感到沮丧。而就在两个月前，他还认定这座城市是能让自己过上理想生活的地方。
如果不是刚好赶上了中介行业黄金时代的尾巴，他现在的心理落差肯定不会那么大。
“那时，身边都是兴奋地赚着大把钞票的年轻人，我想，我也能像他们一样。”20岁的刘斌说。他在大年初三(2月16日)那天离开山东老家到北京找工作，一位在“我爱我家”房地产经纪公司销售二手房的朋友对刘斌说，想要在北京马上有口饭吃，就来房地产中介公司吧，这样的公司基本上没有门槛，而且现在市场行情好、赚钱多。不过，他并没有把刘斌拉来自己公司，而是建议他去北京最大的房地产经纪公司—链家。
“你要是在链家能活下来，去哪干都不成问题了。”
很快，刘斌在3月初进入了链家位于海淀区的一家门店，成为了一名实习房产经纪人，底薪1000元。因为没有经验，他被安排先做房屋租赁工作，任务是3个月内必须为公司赚到1.2万，否则走人。
北京房地产交易管理网数据显示，3月，北京二手房成交均价1.4605万元/平米，成交总量为2.7219万套，日均成交量达878套。链家市场分析师张月对《第一财经周刊》说，“这些房子中，有近30%通过链家成交。公司当月营业额3.53亿，创下了全国单一品牌、单一城市最高纪录。”链家3月销售房屋7982套，它打出夸张了的广告—每一分钟成交一单。在一套价值200万的房子交易中，链家至少能赚取4.8万元(链家收费标准：2.5%信息费、0.5%代书费、3000元贷款服务费、3000元过户服务费、600元评估费。收费一般可打7折。)
不到一个月，刘斌就通过出租房屋为公司赚到了1.2万元。他开始想转去卖房子—花的时间差不多，拿到的提成可要高上十倍。而且看起来，想买房子的人比想租房子的人更多、更狂热。
在链家做销售业务的陈媛那时正忙得不可开交，坐在门店就有做不完的业务，几乎每天都有买家来到店里，等着要买房，一些人甚至揣着全款。她不停地给小区业主打电话，告诉他们房子今天又涨价了，有买家全款要买，问是否有意向出售—可售房源已经跟不上需求。同时火爆起来的是房源信息网站。安居客靠在百度搜索购买关键词，吸引到了上网找房源的购房者，也吸引着链家这样的中介商。“链家一年要付给我们200万，刊登一个电话价格从50元到300元不等。”安居客CEO梁伟平对《第一财经周刊》说。
那个月，陈媛赚了1万块钱，而直管刘斌的店经理赚了5万。借助卖房人不掌握行情变化，还有一些经纪人通过炒房大赚了一笔，陈媛的店经理就在去年8月份花90万买了套自己所负责片区的房子，3个月后120万卖出。
刘斌看着月入上万的同事们，机会就横在面前，他觉得在北京扎根的梦想离自己并不远，他想35岁之前在北京有房有车—就像那些买房子的人一样。
这是一群不断被金钱刺激着的年轻人。经常给中介做培训的中易安房地产担保公司市场总监徐东华说，前几年中介行业都提倡发现金，当店经理从一个大包里倒出一摞钱捧给业绩最好的员工时，现场总是欢呼声震天。年会的时候，一些中介公司甚至在红地毯两边铺满百元人民币，开餐的第一道菜，就是每人一盘用红布盖着的年终奖。
其它中介公司也与此类似，北京、上海、广州……一个又一个地王级别的大盘被海量的银行资金炮制出来被端上桌被一抢而空，掉落的一点肉渣已经足够这些中介公司和经纪人们活得滋润和兴奋，忘了自己还住在300元每月的廉租屋里。
陈媛和刘斌所在的区域，在链家还不算成绩突出的，西城区新街口、丰台区丽泽、通州区果园、海淀区清河这四个地方，业绩总是排在各区域前列。整个北京城被链家划分成了140个小区域，它部署的630家门店和1.3万名经纪人蔓延到了每一条街、每一个社区，包围着这座城市的每一处房子。这家公司的目标是—北京哪里有房子，哪里就有链家。北京房地产交易管理网今年3月的数据显示，链家网签占有率是27%，签约7982套房，数量超过了第二名到第十名的总和。
链家新街口区域西直门店经理王圻，正开着他的马自达6行驶在西直门桥上，他的黑眼圈让整个人看上去无精打彩，但说起话来立即神采飞扬：“我最喜欢做的事情，是开车转北京城时，指着一栋房子对旁边的人说，看，这里有套房子是我卖掉的。”王圻曾在另一家规模较大的中介公司工作了4年，2008年11月进入链家做经纪人，因为有经验，他每个月的业绩都在10万元以上，在公司所有经纪人中排名第39位，这让他仅用9个月的时间就做到了店经理的职位。
“在这里工作，让你觉得世界是公平的。”王圻说。他坚信通过自己的努力，可以过上想要的生活。而整个链家或者整个地产中介行业，也正是弥漫在这样一种氛围里—这个行业足够简单，谁手里拿到最多房源谁就是老大；公司与经纪人之间的关系足够简单，卖得出去房子就可以提成，卖不出去就开掉；经纪人与经纪人之间的关系足够简单，看谁更不怕辛苦，看谁更能笼络住客户的心。
链家把这些东西发挥到了极致。在链家，任何店里的员工至少分为两组，两组之间互相竞争，以保证公司的最大利益—中介行业需要狼文化，链家的激励制度并不是为了打造温情脉脉的企业文化，而是让那些年轻人更加拼命。
链家董事长左晖说，他这辈子最痛恨的价值观就是“小富即安”。
林倩听到左晖说这句话是在2009年12月31日，林倩刚到链家的第二个月。这位台湾人被链家挖过来做负责培训、品牌工作的副总裁，她刚一来就参加了一次庆功宴。转过年来链家宣布，其2009年二手房成交超过5.5万套，成交金额600亿元，佣金收入17亿。这一年，万科取得销售收入634.2亿元，超过美国最大的房地产企业帕尔迪(38.7亿美元)成为全球住宅业销售冠军。
林倩之前已经在中介行业工作了近20年，但听到自己老板的这句话还是觉得震撼。在2009年遍地流火的氛围中，这句话给其他链家员工的刺激可想而知。
这也是刘斌的朋友建议他到链家工作的原因之一。他到链家的第一天，就开始学着怎么做一个链家的老员工—他每天至少工作13个小时，晚上睡觉前还要写第二天的工作计划，没有节假日，更没有娱乐的时间；他坚持每天打30个拜访电话，并把电影《当幸福来敲门》里的Chris Gardner视为榜样，为了不把时间浪费在上厕所这件事上，宁愿少喝水。
在刘斌面前，还有很多的榜样，他经常听公司的人提起，陈刚就是一个这样的人物，链家只有3个人获得了公司精英社的纯金徽章，他是其中之一。这个1981年出生的年轻人，在2006年5月进入链家，一年后成为链家五月花亭店经理，2007年11月，他又被调到链家远洋风景店任经理。2009年，陈刚成为新街口区域经理，他管理着7家店、共17个小组，近200人。这个区域从2009年8月到2010年4月，连续8个月获得链家各区域业绩第一名，他们每个月都要卖掉房子100套左右，以一套房子总价200万计，新街口区域去年为链家至少带来了4000万元的收入。此时，新街口区域的房价已从陈刚进链家时的每平米7000元涨到了4万。那些在金融街上班的公司人，是他负责这个区域(西二环)的购买主力。
“干这一行，家里比较苦的农村孩子更容易成功，我招聘的时候最注重这一点。”陈刚告诉《第一财经周刊》。他自己就是个例子。2009年，陈刚在工作的这片区域买了房，行情好时他一个月能赚10万。
在链家，没有什么比陈刚和王圻这样迅速晋升的故事更能刺激那些年轻员工的心。这家公司的快速扩张，让一些业绩好的经纪人看到了成为管理者的希望。更何况，它的野心是成为全国的链家—在天津和大连，该公司已经布局，接下来，它的计划是进入上海市场。林倩称，公司内部已有专人在负责此事。而她本人来链家之前，曾在台湾住商不动产任中国总部执行董事，这家二手房中介公司的店铺分布在上海，她也在上海工作了8年。而有西安的学生称，自己已经接到链家的Offer，通知他被西安的链家战略储备岗位录用。公司迅速扩张所带来的晋升机会，是朋友建议刘斌选择链家的另一个原因。
但5月来了，这一切发生了改变。
凶猛上涨的房价，引发的是更加凶猛的房地产调控政策。4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国十条)，13天后，北京市政府立即发布了遏制房价过快上涨的“京十二条”，房地产市场高涨的热情，立即被打散，就连因坚决看涨房价而自嘲为“人民公敌”的华远集团总裁任志强，在炮轰完这两份条文之后，也认为这次调控房价肯定会跌。
仅仅一个月的时间，房子从抢手货变成了滞销品。
5月初，刘斌领到了2000多元工资，这在没有经验的新员工中是一个不错的成绩，可拿到钱时，他很辛酸，他不知道行业是不是“不行了”，不知道再这样拼命下去，是否还值得。
5月20日，上午十点半到十二点，北京朝阳门外大街的丰联广场6层，只有5位客户来到这里办理贷款、面签手续。这里是链家的交易中心，通过链家交易房产的买卖双方，都要到这里来办理银行贷款、签定合同。此前，链家庞大的交易量，足以让工商银行(4.37,0.02,0.46%)、中国银行(3.92,0.00,0.00%)、光大银行等都在这里设立办事处，这些都让链家引以为豪。“去年，这里总是人山人海，等待的人群要从面签等候区排到门外圆形公共休息区。”陈媛说。
但现在，28间银行洽谈室的工作人员，大都无所事事，一些洽谈室的门牌已被纸挡住。交通银行(6.82,0.20,3.02%)洽谈室的工作人员称，五月一日前，一天至少要办20个业务，而现在只有2个。有的银行开始撤出，前台对一位链家的经纪人说，已经不能办理中国银行的业务了。而客户办理该手续的等待时间，也由10多天变成了3天，甚至更短。
链家是北京最大的房产中介公司，可最大又怎样？那也无法让陈媛这样的“老经纪”多一份安心。
之前坐在门店就有生意做的陈媛发现，现在店里整天也难得见到一个陌生人，她和几个同事开始商量着趁现在没事去学车。“束手无策，不知道同行们是否都像我这样。”陈媛想起了2008年初，那时的她还在中大恒基—那家之前在北京规模最大、有着500多家门店的中大恒基。
2007年9月27日，提高二套房首付比例至40%的打压政策，遏制了市场上的投资购房行为，房价下降，购房者们开始观望。没有人买房，一批中介在这之后难以为继—北京信一天地产倒闭、深圳中天置业总裁蒋飞携款上千万元潜逃、在全国疯狂扩张至1800家门店的创辉租售关店800家、港资中介中原地产关店20%、中大恒基店面从500多家减至120家(中大恒基关店的另外一个原因是其董事长涉嫌命案和黑社会而被逮捕)。
因为看不到希望，陈媛所在的门店人去楼空，她决定回东北老家休息一段时间。整个行业都是如此，没有哪家中介公司可以幸免，李孟就是在那个时候离开的我爱我家。“赚不到钱谁还干呢？”他所在的门店几乎每天都有人辞职，等他走时，人已经走了一大半，“公司也没必要挽留你，这行没什么技术含量，随时招来的人都能干。”现在，他和朋友在中关村(7.57,0.11,1.47%)倒腾电脑和手机生意。
回到老家的陈媛感觉很迷茫，她发现自己除了学会了那些所谓的“话术”，好像什么技能也没有—为了和其他中介公司竞争，她学会了对业主拍着胸脯说我能多给你卖10万；她也会在同事卖房子的时候，假装无意说起自己也有客户看上同一处房子，告诉犹豫不决的买家这房有多抢手—可是，这些技能有什么用呢？如果再去找其他工作，陈媛想也只能是那些同样没有门槛的。此时，她的同事们有的去了物业公司，有的在汽车美容店帮人洗车，还有去推销化妆品的。没有其他选择，2008年11月，她很无奈地又回到了中介行业，进入链家，好在这时的房地产市场逐渐好转。
而撑着仅关了30家店的链家，就是从2008年开始在北京市场超越竞争对手，它仍然保持了400多家店的规模。左晖判断这个市场不会坏多久，公司战略开始将市场占有率排在第一，而不是业绩—那次链家撑住了，也赌赢了。
2009年，市场好转，北京创纪录狂销27万套房，超过了2006年到2008年三年总和。那些此前关店的中介公司还在布局市场，链家已经占尽先机，并再次扩张至630家门店。
现在，陈媛说像是又回到了2008年初。北京中原三级市场研究部的数据显示，新政出台半个月后，北京二手商品房价格降至18635元/平方米，相比创造历史最高纪录的4月上半月的成交价格，下跌幅度达到了6.2%。比价格下跌更可怕的是成交量急剧萎缩。北京房地产交易管理网数据显示，5月上半月，北京存量住宅网签成交量为7430套，与4月上半月相比下跌了51.6%。去除经济适用房，纯二手商品房的实际下跌更加明显，上半月二手房总成交量仅为2930套，相比4月上半月的1.6万套下跌幅度超过81.7%。
陈媛不知道这一次自己还能撑多久，如果离开，又能做什么。她想，还是再努力一下吧。
陈媛和两个同事举着链家的房源牌，来到了驻守小区外的超市门口，他们想看看能不能收到一两个房源，更重要的是想找到几个买房人。这在去年是根本没时间来做的事情，但现在，这成了一项基本工作。周末出入超市的人很多，可却没有人看他们一眼。
刘斌这段时间也总是在问自己，是否还要继续中介这份工作？他还没有感受到王圻所说的“公平”，就先看到了这个行业的残酷—更何况，金字塔如此陡峭，有几个人能最终开上“马六”？
“没有哪个房地产经纪人真正热爱这份工作，因为这份工作既不体面，也不能让自己更清闲快乐。”他感觉仿佛人人都看不起自己，即使辛苦带客户看房、帮忙讨价还价，到头来还是被说成黑中介，还是难免会碰到甩开中介的客户，还是难免碰到“撬行”的同行或同事，这让自己所有的努力全都白费。刘斌并不愿把这份工作的心酸告诉老家的朋友们，他告诉他们，公司很大，有1.3万名员工，大家每天上班都是西装革履的，朋友们都很羡慕。但当妈妈打来电话时，刘斌还是忍不住哭了，他觉得很委屈，“这是一份多么没有人情味的工作，辛苦忙碌，人家还把你当骗子。”
但是，没有办法，除了养活自己，他还期望着能赚些钱寄回农村老家。起初，刘斌觉得自己能坚持下去，规则苛刻没关系，至少这是一个赚钱的行业—还有什么比钱更能给人安慰？可现在，房屋成交量急剧下降，赚钱变得困难，一些经纪人已经离开。
链家会组织刚入职的新员工培训，刘斌说第一次培训时，和他同一批的学员有100多人，大家都很兴奋，满怀激情想要大干一场。但4月底他再去培训时，发现和自己同批的只剩下了20多人了。
刘斌开始想下一步要做什么，他发现要在北京有一份更体面的工作，必须学点有用的东西。他找到了一份北大青鸟的招生简章，咨询后发现一个课时要40元，学费从几千到上万，这可不是自己能承受得起的。
关于链家的一些传闻，也开始在经纪人间流传。在“百度知道”上，一位注册名为中原地产万年店的人问，北京中原地产将要收购北京链家地产，有这事吗？后面注册名为链家地产刘红的人回答：据凤凰卫视财经频道报道，香港中原集团将收购北京链家地产所有业务，其创始人施永青和中原地产华北区域董事总经理李文杰都接受了采访，对这次并购充满信心，还称并购完成后中原集团北京公司将占北京地产经纪业务89%的市场份额，并计划两年内将旗下链家品牌上市，成为内地上市的第一家房地产经纪公司。李文杰在接受《第一财经周刊》采访时，否认了这个网络传闻。随后，林倩也在博客中否认了此事。
但传闻并未就此止息，又有链家要裁员30%、退房率高达80%的消息传播开来。毕竟，无其他融资渠道、现金储备少，仅靠成交量生存的中介公司，会首当其冲受到这次调控的影响，而作为北京规模最大的房地产中介公司，链家必然会被更多经纪人关注。
新一轮中介关门潮到了，这次还是从一些小型中介公司开始。据《上海商报》报道，卢湾区丽园路上的几家中介门店已易主变成了服装店、水果摊；长宁区天山路上的一家中介门店也挂出“暂停营业”的牌子；普陀区有一家拥有10多家门店的中介公司已整体转让。而在深圳，《广州日报》报道称，广天地地产、冠华地产、家家顺地产、恒泰置业等都已大门紧锁，或打出“本铺转让”的广告。“北京也有一些小中介公司关店了。”张月说。
可是链家还是不想收缩关店。两年前，链家的成功就成在不退反进，现在要是退了，那还是链家吗？
林倩觉得链家凭借去年赚的17亿，足以度过这段萧条期，更何况这样的不景气在链家看来并不会持续多久，“住房政策的调控周期总是很短，通常第四季度是政府开始酝酿下一年政策的时候，我觉得明年两会后，房屋月成交量有机会重新上万套。”她对《第一财经周刊》说。链家做了一次风险测算，他们得出的结果是，当成交量仅剩原有的两成时，刚好损益平衡—危险的是，当前的市场情况，正好是原有成交量的两成。
业内人士徐东华则更仔细地计算出，中介公司的纯利在20%以上，因此链家去年17亿收入中，纯利为4亿左右。按链家的规模，店租加上员工工资等，平均一家门店每月的运营成本在3万元左右。以每月普通经纪人1200元底薪、每家店1万元租金计，如果不裁员、不关店，链家1.3万员工、630家店，一年的成本是2.6亿。眼下，链家赌的是市场不要坏过两年，而赌注则是链家的市场位置，还有1.3万经纪人的职业前途。
至少短期内，店是不会关的，但成本总要控制，而对经纪人也必须提出新要求，他们必须学会跟公司一起转变，以免陷入“留店不留人”的噩梦。
4月底店里的一次晨会，陈媛听得特别认真，这个每天早上都开的会议，之前说得最多的是汇报今天的工作内容。但这次，她听见店经理说，现在已经从卖方市场转向了买方市场，总部要求我们的工作方式、考核指标也要随之变化。
对于从卖方市场转向买方市场这件事，陈媛感同身受。因为整个5月，她的工作重心竟然是应付退房者。刚签约的一位买家最近隔三差五会到店里来要求解约，调控政策出来了，他觉得房价要降，自己买亏了。“买家的父母也总跑到店里来，没办法，只有争吵。”陈媛说自己已经焦头烂额。这种现象很普遍，4月15日以来，二手房交易中，买方违约占到违约总数的70%。而就在3月份，通常都是卖方违约，因为房子抢手，他们在盘算着不断加价。
链家很多经纪人已经身陷在这种焦头烂额的争吵中。北京房地产交易管理网数据显示，4月份，链家二手房签约7633套，退房1178套，退房率15%；5月1日至21日，成交1435套，退房265套，退房率18%。我爱我家一位员工称，链家高退房率还有一个原因是，人为的虚假成交后再撤单—网签规则规定，同一套房只要有一家中介网签，其他中介就不能再介入成交。过去，链家是利用规则的高手。
现在，“带看量”被链家列为了一项重要的考核指标。行情好的时候，这基本上是一个可以忽略不计的技术动作，因为大多数人都是一看就买。在业绩分成时，只有拿到房源和售出房子的人可以参与提成。而现在的考核里，带看、参与价格谈判、拿到房主钥匙等，都可获得提成。这让陈媛的积极性高了一些，她开始给在驻守区域做过登记的客户打电话、发短信，往他们的邮箱里发一些房型图，希望他们来看房子。对于那些来看房的人，她都会叮嘱说，如果有链家公司的人打电话问是否看过此房，请帮忙说她已带看过。
为了维持生活，和大多数经纪人一样，陈媛将工作的重心转移到了租赁业务上，这在之前是很多资深经纪人并没兴趣去做的一项工作，付出的劳动和买房几乎没两样，拿到的提成却只有1/10。
这也意味着，刚入行做租赁业务的刘斌，有了更多资深的竞争对手。面对进入观望期的市场，一些业主开始转售为租，租赁市场开始升温，租金也随之上涨，中原地产三级市场研究部数据显示，与新政前相比，北京市二手房租金价格环比上涨了5.1%。
对于陈媛来说，唯一没有改变的，是每天早晨9点和同事们一起高唱奋发友爱的“司歌”，然后，再喊上几声“加油、必胜”的口号。但是，再强的斗志也会被3个月不开单彻底打败，那意味着自动淘汰。这个5月，除了接待退房者，她还没有一个客户。她和链家，还有这个行业一样，都在盼望着调控赶快过去，市场好起来。但是，这倒霉的日子还有多久，谁知道呢。
刘斌又等来了一辆438路，他挤进了让人窒息的粘稠空气中。上车的这一站，叫西北旺东村，这里的平房每月租金为300元，因为价格便宜，所以聚集了很多像他这样到北京掘金的年轻人，还有刚毕业的大学生。西北旺东村再往北不远，就是著名的唐家岭，“蚁族”的更大聚集地。
现在，刘斌甚至开始担心，连这300块钱也快支付不起了。而下车的那一站，是每平米价值2.7万元的高楼大厦，刘斌抬头望着它们，他不知道自己什么时候才能住进那里。
(应采访对象要求，文中刘斌、陈媛、陈刚、李孟为化名)
(本文来源：第一财经日报 )