房山“低价”新盘用价差“捂盘”

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■房山楼盘的广告进驻杜家坎收费站隔离墩■摄影/本报记者　余美英
北京青年报5月20日讯 同期、同质楼盘有的标价1.5万元/平方米，有的标价1.8-2.1万元/平方米———
新政后，楼市到底如何？房价是停涨了还是开始下行？购房人是观望了还是准备抄底？或许，望京、通州、大兴、亦庄、房山等这些4月15日新政出台前上涨较快地区，眼下的现状能说明一点什么。记者为此分区探访这些区域，看新政下这些区域楼市现状如何。
楼市新政调查·房山站
在记者昨天对房山的走访中了解到，房山在售或者即将新推的新盘和地块基本沿着轻轨房山线及其未来西延线——燕房线布局，只是远近不同而已。
记者发现，该地区在售老楼盘仍旧坚守原价，没有出现降价现象，而新开盘楼盘或者新推出楼座的楼盘则降低了原先的预期“低价”开盘。从整体看，房山楼市均价在1.1万元到1.5万元每平方米之间，房价要比同样是郊区的通州少些水分。
■新盘“低价”开
老盘价格依然坚挺
在去房山之前，就听业内人士讲过，长阳新开盘不久的某项目以低于预期销售价不少的价格开盘。走进该楼盘售楼处，所见到的购房人是记者近期走访望京、来广营、通州以及其他区域以来，见过的购房人最多的一个楼盘，约有五组购房人在洽谈区。
销售人员告诉记者，“1.3万元/平方米的均价已经是这个区域内最低的了，比在售的某项目每平方米要便宜三四千元。”降低预期开盘销售的还有其他几个新楼盘或者新推出后期的老楼盘。“我们本来的价格肯定是要超过1.5万元/平方米的，现在均价才1.5万元/平方米，已经很便宜了，所以不会降价。”另一家楼盘的销售人员告诉记者。
相比这些“低价”开盘且鲜有促销的新盘外，房山地区在售老项目价格依然不菲。规模达百万平方米的一楼盘还有最后300多套房子在售，板楼售价达1.6到1.8万元/平方米。闫村的一项目最后三栋半楼中，板楼卖到了2.2万元/平方米，高层均价也达到了1.5万元/平方米，而与其相隔不远的乐活城，板楼售价也达1.5万元/平方米。
综合房山在售楼盘的整体情况，基本上能代表房山楼市的新开楼盘以及还有较多楼房没有卖的老楼盘已止涨“低价”卖房，1.1万元-1.5万元/平方米的售价虽相比房山区域现状也已不低，但有轻轨以及“南城开发”等利好消息的支撑，业内人士认为下降的空间不大。
■“低价”新盘
用价差“捂盘”惜售
昨天的走访显示，虽然房山区新盘已降低利润预期“低价”开盘，但对今年年底通车的轻轨房山线给房山楼市带来的升值，开发商似乎没有打算放弃，一些楼盘甚至不惜用价差“捂盘惜售”，期待卖个好价钱。
中午12点多钟，记者在房山线良乡大学西站附近的某项目售楼处碰到了购房人杨女士夫妇，她告诉记者，“以为现在楼市已经降价了，才赶紧出来看房，但你看看，不但没有降，他们还不开盘，等着涨价。”原来，她看好了某项目的31号楼和33号楼，但售楼人员告诉他们，正在预售的有其他几栋房子，如果一定要买31号楼和33号楼也行，但是售价就不是均价1.5万元/平方米了。
记者也向售楼人员提出要买正在预售的几栋楼往里、位于小区中心位置、景观相对更好的31号楼和33号楼，接待记者的售楼人员李小姐也表示，“可以买，但价格不一样，不合算”。她拿出了31号楼和33号楼的公示展板，上面的单价标的是1.8-2.1万元/平方米，与此前售楼人员介绍的在售的另几栋楼1.5万元/平方米的均价相差甚远。“您要买可以，但就得是我们公示的这个价格。”售楼人员反复强调。
“这是一种销控方法，把好的房源通过高价‘捂’起来，等着未来卖个高价。因为根据市住建委的新规定，拿新预售证必须把施工许可证范围内的楼座都一次性拿出来销售，想要把好的房子‘捂住卖好价’，只有通过这样做，既做到了主管部门要求的，又‘捂住’了好房子。就像那位销售人员说的那样，你要买可以啊，高价。”一位业内知名开发商告诉记者其中的“玄机”。
■售楼处和银行
为防止纠纷提高首付
“和我们合作的银行就是这么规定的，首套房也必须是首付50%。”昨天下午3点多，某售楼处内，销售人员如是告诉一位购房人。业内人士认为，这是新政下出现的一种新现象，既有“银行和开发商为了防止购房人办不下房贷出现纠纷而不得不采取的防范新做法”，也不排除新政下部分开发商为了尽量多回笼现金流而采取的应对措施。
购房人聂小姐告诉记者，在咨询贷款政策时得到了一个意外的回答，即首付也得50%。当记者和销售人员辩解“这不符合国家有关规定”时，该销售人员说，“和我们合作的银行就是这么规定的，首付也必须是50%，而且还要提供医保、工资流水单、税收证明等”。
销售人员介绍，和他们合作的是兴业银行，并给了一个咨询电话。聂女士拨通该电话后，受理她电话咨询的兴业银行潘小姐说，“首套房的首付提高到50%，是为了防止万一到时候房贷办不下来，但购房合同却签了，购房人会因此要补交首付，如果因此不买房了，就必须按照合同承担违约责任，这样就会起纠纷。”她强调，新政后，曾经出现过这样的事情。
同样是房山地区开发商的王先生却不这么认为。在他看来，“老楼盘最后300多套房子已没什么压力，不愁卖，因此新政下能成交一套，就多回笼点资金；购房人不接受，就不卖，无所谓。”
对此，中原地产华北区总经理李文杰认为，确实存在潘小姐所说的问题。“新政下，二套房和多套房的认定细则并没有出台，很多购房人在做按揭时往往隐瞒此前已经购房的事实，虚报是首套——他们总认为银行或者市住建委权属系统查不出来。但一旦查出来，就不能按首付三成办理按揭，就面临或者买房人补首付款，或者买房人会因此退房的境况，但如果退房，合同却已签，违约责任的落实就很容易出纠纷。”也正是如此，业内人士呼吁，有关方面应尽快出台细则，规范新政下的房贷。
(本文来源：北京青年报 作者：余美英)