猛药见效

航空

根据记者从各大中介的了解，4月15- 17日三天之内两个新政出来之后，开发商多在观察，二手市场则反应明显，周末成交环比下跌超过五成，而放盘量明显增加，成交的价格也明显松动。

药方一：
4月15日，国务院要求，购首套房90平方米以上者，首付不得低于30%；二套房首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；三套及以上住房大幅提高首付款比例和利率水平。
药方二：
4月17日，国务院要求部分地区可暂停第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
“这个周末，我们的放盘量一下多出一倍。”美联物业香蜜湖片区经理孙佳彦表示。根据记者从各大中介的了解，4月15- 17日三天之内两个新政出来之后，开发商多在观察，二手市场则反应明显，周末成交环比下跌超过五成，而放盘量明显增加，成交的价格也明显松动。多位专家也表示，此次调控力度前所未有，调控时间可能长达18—24个月，市场传言已有投资客开始出货，年内房价下调可能会在10%—15%之间。
新楼盘：买家将信将疑
深圳目前可售新盘房源较少，近期成交都以关外低价格楼盘为主。4月17日和18日，本报记者分头在几个有活动的楼盘现场进行调查，发现参加活动的人数依旧很多。多数置业者对于新政还有点半信半疑，观望心态较浓厚。4月17日，在东方沁园（资料、论坛)开发商样板房，当日看房人依然多到排队，一直到傍晚6时许，还有置业者在排队看房，记者咨询的五六位置业者里面，半数表示如果房贷成数增加就会放弃购买，而有半数则认为政策调控无效。
4月18日，计划在5月初销售的水榭春天（资料、论坛)二期现场，销售人员介绍，17日一天的来访及登记客户与前两个星期差不多，不过有20%的客户有提及新政。“客户在担心政策出台价格会不会下调，出现了观望情绪。”销售人员说。
“现场搞活动的楼盘里面人数多不能代表什么，主要是看新盘的成交。”中原地产高层张伟表示，随后，记者采访了后海湾两个备受关注的楼盘，前段时间销售出乎开发商意料的宝能太古城（资料、论坛)，周六成交5套，周日成交一套。此前三周，该楼盘成交总金额过3亿元。此外，记者还从一南山豪宅楼盘获悉，其周末没有一套成交。
尽管如此，接受采访的多数开发商依然表示，不会马上进行营销策略的调整，更不会调整价格，而是会观望市场一段时间，还有就是等银行贷款政策的细则出来。“目前的开发商肯定观望，但是马上会有新盘入市，新政后第一个入市的新盘成交极其关键，会影响整个市场的走势以及开发商的判断，如果成交很少，估计开发商都会计划做营销调整。”张伟如此判断。
二手房：价格出现松动
深圳目前一手房源太少，因此单是从一手成交还难以看到结果。今年3月份的房价上涨和成交猛增都是从二手房开始的，此次市场的反应也是一样。中原地产二级市场常务副总经理玉家雄表示，从中原地产上周末的成交数据显示很明显，二手房成交量环比下跌至少五成。
“实际下跌可能真的不止五成。”孙佳彦表示，她从自己所在区域的成交并了解了关外一些二手房的成交后得出如此结论，其认为短期的观望情绪会很浓很浓，而且因为不能房贷，有些买家可能放弃定金。其表示在这样的压力下以及放盘量迅速增加情况下，最终会有投资客因为月供压力等进行降价抛售，引起市场整体的价格下降。此外，记者还了解到，周末放盘的这批卖家，多数依然按照市场价格放盘，但是他们大多表示，实际成交价格可以谈。“在政策出来之前，卖家很强势，一分钱都不肯降价的。”孙佳彦介绍，他们区域内上周末成交的客户，价格已经有松动，有些成交价格有2%-3%左右的松动。
对于跌幅的判断，玉家雄认为经历2007年之后，很多投资客已经变得理性，针对市场的判断力和抗压力都要强一些，在2009年房价上涨的时候也会相对理性，可能不会出现2008年的跌幅，他预计价格调整可能会在10%—15%之间。深圳投资客丁云峰就表示，这次调控时间会很长，他计划休息一段时间，不买也不卖。
■银行
16日后贷款执行新政？
此次政策的调整，核心在于信贷首付的提高，因此银行的执行日期是关键。世华地产按揭部经理阎巧介绍，该公司已经接到各家银行客户经理的通知，16日之后申请的贷款，都按照国务院政策执行，即二套房按照五成首付，贷款利率1.1倍上浮。美联物业按揭部总监王青也收到了相关通知，她说现在该公司都会跟客户说明，16日之后申请贷款的，很有可能要执行国务院规定，要他们有补齐首付的准备。“这次是国务院发的通知，所以各家银行执行很快。至于如何定义第二套房等细则，估计要到下周才能出来。”王青说。
18日，记者分别拨通了中、农、工、建四大国有银行以及招商、民生银行的客服咨询电话，客服人员皆表示目前还没有接到总行的通知，暂时二套房的首付及贷款利率还是按照原来的政策执行，绝大部分银行二套房还是四成首付，利率8 .5折，二套房按家庭为单位计算。只有招商银行周六晚下发了三套房贷严格审核的通知，通知其下属各网点需对第三套房房贷进行严格审核，根据申请人的情况，综合评估信用记录、家庭贷款情况来严格把关。记者从中国银行一支行员工得知，在16日当天该支行都在加班办理贷款，因为16日以后再申请二套房就只能做五成首付，1.1倍利率，而第三套房暂不放贷的政策也在18日周日正式实施。“这两个政策都没有收到总行的通知，但已经在执行。”她说。
记者采访的多数业内人士都预测，今日，银行将公布新政后的贷款细则。
■个案
一买家放弃2万元定金
17日下午，记者来到宝安中心区的在售楼盘熙龙湾（资料、论坛)，当记者表示可能资金需要到本周五才能到位时，销售人员表示，“可以提前去银行申请保留名额，最迟在本周五之前签订银行贷款协议，只要新的政策没有出来，应该还是可以维持2.5成首付、7.5折利率的优惠，但是再往后就说不敢保证了。”
17日下午，记者在创业一路和罗天路交会处，看到有中原、世华、中联等大批中介在路边举牌拦截客户。据一位李姓业务员介绍，几乎所有目前来咨询的客户都会问及新政的影响。“周末两天的上门量比上一周要少三成，看房量、成交量都要比上一周少五成。不少客户上门都是来问问政策的情况，观望情绪浓厚。”世华地产龙坂区高级分行经理杨俊波说，与3月份业主频繁反价甚至违约相反，最近出现了一些买家不要定金违约的情况，已有一买家认为政策出台房价会下跌决定不买，2万元的定金也不要了。
■专家
下半月二手成交量将下跌三至四成
新政对于二手房成交的影响较大，预计4月下半月的成交量相比4月上半月的成交量将下跌三四成，不过成交价未必会下跌，目前还没有看到有投资客抛盘的情况出现。
17日国务院发出的关于暂停发放第三套房贷款的通知，对于深圳是否为住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区还没有确定，所以暂时不清楚会不会执行。至于“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”这条一旦实行影响很大，毕竟深圳流动人口较多，投资客中也有不少是企业主，但纳税的并不多，所以对他们影响会较大。
（江少杰美联物业三级市场总经理）
预计调整期为18—24个月
此次调控力度前所未有，连续两天从宏观到操作指导全部出街，说明中央是下了决心并且是有备而来，不惜以整个房地产行业为代价也要还民间一个平衡；此次操作指导中着重强调了房地产是关系到民心的问题，并将房价考核提升到政治及民生的高度，堵住了地方政府执行不力的漏洞，并加大了监督的力度；最重要的是今后一段时间内房价涨不是地方政府的政绩，房价稳定或下跌才是，地方政府没有动力推动房价上涨。
17日的政策中，最核心的调控是划定第三套房的房贷方式及非本地户口贷款须出示纳税或者社保证明，此举将异地投资客关在门外，房地产业将进入寒冬期，预计整个调整期为18—24个月，延续到2012年下半年才能重新开始稳定上升到态势。未来开发商的营销可能会是以抢夺刚需群体为主，而且由于第三套房及90平方米以上的房贷困难，开发商在今后的规划中将主动以90平方米以下的户型为主打户型，现在流行的合拼户型今后将改变。
（柯文天利地产营销总监）
本版统筹：深圳读本记者 李孟姣 魏终超
本版采写：深圳读本记者 李孟姣 魏终超 卢韵如 朱文策
(本文来源：南方都市报 )