缘何弃守本岛“大饼”？ 海航置业北上玄机

民航

2010-06-04 《经济观察报》 记者胡芳洁　

　5月26日，海航集团有限公司（HNA Group，简称“海航集团”）与北京市通州区签订合作协议，将在通州建设“北京国际航空城”项目。据了解，该项目占地4000亩，投资额高达数百亿元。海航集团旗下的地产业务平台海航置业，将联手通州区政府共同参与该项目。
　　这只是海航置业扩张版图的一小步而已。

发力房地产

　　“北京国际航空城”项目位于通州区宋庄镇。海航集团与通州区签约当天，海航集团董事长陈峰表示，海航集团计划将其打造成为以航空总部经济、电子商务与临空商贸、航空金融及衍生服务业、航空主题文化产业四大组团为核心内容的航空城。
　　通州区宋庄镇党委书记胡介报对本报表示：航空城项目的具体安排，要等相关公司组建完成、具体程序进入之后才好说，而征地老百姓的安置问题，是接下来政府主要考虑的方面。“农民新村可能在今年底之前就动工，明年能完成。”胡介报表示。
　　政府积极配合之势已经相当明显。据了解，国际航空城将于今年完成土地整理和总体规划，2013年主体工程完工，2015年完成所有配套建设，预计总投资为300亿元，未来将吸引近8万名高素质就业人员。
　　这个庞大的项目，是否会建配套的酒店、商业、住宅项目，这又会为海航的地产业务带来怎样的契机，目前还不得而知。但仅仅是通州区4000亩的土地面积，就给了人们不小的想象空间。
　　这距离其与石景山区政府签订战略合作协议，只过去了一周的时间。5月19日，海航集团与石景山区政府签署战略合作协议，并购了海韵假期酒店，并将参与石景山区后续的规划建设。
　　海航集团短时间内与两区政府达成战略合作，这其中，有一个主角不可忽视，两次合作中，具体的参与者都是海航置业。海航集团为其地产业务铺路，用意十分明显。
　　海航置业开始活跃在一线城市的舞台，源于2009年9月，海航置业联合体以18。24亿元拿下上海黄浦江中心段商业地块，楼面地价3。65万元/平方米，创下上海历史最高价。拿到上海地王仅仅两个月，2009年11月，海航置业又出手14。75亿元，收购在上海联合产权交易所挂牌出让的浦发大厦。
　　海航置业虽被誉为海南隐形地王，只是近期才开始活跃在北京、上海等一线城市，实际上，早在2004年，还是以扬子江地产集团示人的海航置业，就已经将总部迁至北京，虽然一直保持低调，但已运作北京海航大厦、北京蓝海苑、金沙高尔夫球场等商业、住宅、旅游项目。2007年，扬子江地产集团有限公司更名为海航置业控股（集团）有限公司。
　　此轮海航置业的作风，明显有别于早年的低调。
　　公开资料显示，海航置业在海南18个市县都有土地储备，仅在保亭县就拥有150平方公里的一级土地开发权，但这些庞大资源距变成真正的“资产”，显然有着漫长的距离。这些土地尚缺乏交通、商业等市政供给支撑，因此商业价值也只能是一个“圆圆的大饼”。但陈峰明白一个道理，可以向具备“资产价值”的土地主动出击，海航迅速与北京两大区敲定合作协议，即是明证。海航地产弃守本岛，开始大步攻向北京。

加速与阻力

　　据与海航有业务合作的知情人士称：“海航置业接下来的发展有两个方向，一是向大城市转移。他们是想把品牌做大。房地产业务，只有去一些大城市，项目同时铺开，才能把牌子做大，之前海航置业的业务，主要在二、三线城市；二是把酒店业务从房地产业务中分离出去。主要是经营上的分离，目前海航置业的酒店经营并不集中，没有统一的管理模式，在这方面，他们一直在寻找合作者。”
　　海航酒店集团隶属于海航置业，据其官方网站资料，截至2009年底，海航酒店集团旗下共有酒店53家。除此之外，海航置业主要项目是商业、旅游、工业地产等。这类持有型的物业，前期需要大量资金投入、回报周期漫长。去年11月，海航置业在上海拿得地王后，又耗巨资收购浦发大厦，也曾让业内觉得难以理解。
　　“海航置业接下来的发展方向，必然是将酒店业务和房地产业务分离，通过增资扩股来获取资金。”上述知情人士表示。
　　这一方向，与海航置业多年来的运作完全吻合。今年4月1日，绿景地产（000502）公告资产出售及发行股份购买资产预案，将其房地产资产全部出售，并将通过非公开发行股份收购航海置业旗下的酒店管理公司股份及3家酒店股份。6月1日，该预案得到绿景地产董事会审议通过。
　　此次重组完成之后，绿景地产主业将变更为酒店、写字楼经营管理、品牌输出及服务咨询。
　　本报记者电话联系了绿景地产董秘办公室，询问海航置业接下来是否会将酒店以外的房地产业务置入绿景地产，董秘办公室的一名负责人明确表示：“预案里没有涉及到的肯定不会有。”
　　由上述信息推测，目前来看海航置业并不会将所有的地产业务都置入绿景地产，绿景地产将成为海航置业分离酒店业务的平台。海航置业手上还有一个上市平台ST筑信（600515），海航置业对其的重组一直在进行中，但这一重组并不顺利。今年3月31日，ST筑信宣告重组暂停，3个月内不再筹划重大资产重组事项。
　　而随着房地产调控的开始，海航置业不是龙头企业，银行对这类企业的支持会比较困难，通过土地来融资现在限制也很多，因此，海航置业面临的资金压力亦相当显著。
　　尽管如此，海航置业在两个平台上的运作，都符合酒店业和房地产开发业务分离，通过资本运作来获取资金的思路。
　　金融运作将成为海航置业接下来发力的主要领域之一，商业、旅游、工业等持有型物业的大量聚集，必然为其资本运作提供先天的优势条件。
　　“海航这个企业是比较特别，其实刚起家的时候并不是很被看好，但是这些年的发展很出乎意料，业务铺得很开，现在航空业都生活得不是很好，没有哪一家能都做到它这样。现在他们的业务主要都在省外做，早在2000年以后，就开始向全国发展。海航的老总陈峰，这个人眼界非常开阔。”海南省旅游局一位官员对本报表示。
　　在今年初，海航集团一名内部人士告诉本报记者：“像海航集团这样的企业，缺的不是钱而是资产，没有资产的海航是痛苦的，有资产就有了融资渠道。”
　　海航置业土地储备约7000亩，大都通过较廉价的方式获得。海航集团凭借航空产业链的连带效益，受到各地政府的欢迎。在一线城市土地稀缺、地价高企的情势下，主要的地产企业都开始转战中小城市，恐怕只有海航这样的企业才敢在此时勇闯一线了。