楼价越调越涨 首轮房产调控或宣告失败

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核心提示：北京、上海、广州等一线城市的住宅市场相继回暖，杭州更是传出了购房者漏夜排队、188套千万元豪宅3小时售罄的消息。诸多信息让不少准备买楼者感慨：楼价还是越调越涨，去年年底开始的首轮调控难道已经宣告失败？


宏调政策  楼市  图/CFP
羊城晚报3月30日报道 两会关于楼价太高的言论似乎余音犹在，会后一周内皇城根下就诞生了几个新“地王”。接下来，北京、上海、广州等一线城市的住宅市场相继回暖，杭州更是传出了购房者漏夜排队、188套千万元豪宅3小时售罄的消息。
去年3月是楼市冰火两重天的分水岭，至去年年底，楼市在调控新政的威力下，各地楼市在今年年初稍事休整，休整之后，却是另一个高潮的到来：进入3月，无论是外地的北京、上海、杭州还是本地的广州楼市均有走强的势头。据中原地产监测北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、武汉、杭州等九城市的调查数据显示，土地、住宅市场继续维持节后持续回暖的趋势，其中二手住宅市场已初步显露“小阳春”气息。在万物复苏的3月，楼市似乎也复苏了。
诸多信息让不少准备买楼者感慨：楼价还是越调越涨，去年年底开始的首轮调控难道已经宣告失败？
■城市调查
“暖三月”全线来临？
广州：
新盘普遍热销
根据阳光家缘的数据，3月18日-3月24日广州全市网签1464套，面积共计17.1978万平方米，全市均价12914元/平方米。进入3月以后，不少新盘或新一期产品均呈现热销态势，一扫之前的成交冷清场景。
中原地产项目部总经理黄韬介绍说，近期广州楼市的回暖迹象明显，看楼者和成交估计比之前要增加10%-15%；楼价方面，大幅度提升楼价虽然几乎没有，但也很少楼盘主动降价。成交一向不错的碧桂园凤凰城上周共成交118套，成交均价7291元/平方米。恒大绿洲在推出新货后成交迅猛，上周成交100套，成交均价为13987元/平方米。逸翠湾上周成交94套，成交均价为23111元/平方米。而新开盘的万科天河御品，同样成交不俗，成交超过100套，其中两房单位非常热销，开盘不久就已经售罄。
二手楼方面，由于供不应求的状况持续，业主的放盘心理较强硬，议价空间较小。一周以来，广州部分中心城区热门板块优质物业的放盘价和成交价均略有上升，中心城区非热门板块的价格则保持平稳。合富置业的专业人士说，现在，全市二手住宅市场中，以中价房最受欢迎成交速度最快，而高端住宅市场也有明显的回暖趋势，随着后市走势逐渐明朗，刚性需求的高端住宅买家开始走出观望，看楼入市。
杭州：
漏夜排队买房，3小时成交22.5亿元
去年以千亿卖地收入居全国之冠的杭州，再次以其地产魔力让人瞠目结舌。3月22日，事前未发预告就闪电开盘的“绿城·蓝色钱江”二期推出188套大户型住宅，结果这批套均总价1000万元以上的豪宅，被漏夜排队的购房者在3小时内抢购完毕。
“绿城·蓝色钱江”属江景住宅，位于杭州规划中的未来市中心———钱江新城，二期均价4.5万元/平方米，主力户型230-330平方米。开发商低调开盘，并未通知全部意向客户。但不少人购房心切，打探到风声后，开盘前夜就在售楼处排起了队。现场有购房者透露，有人甚至花5万元从“黄牛”手中买房号，另有人一次订购了两套豪宅。
据开发商绿城房地产集团有限公司人士介绍，当日涌来了约300名购房者，8时30分开盘，11时30分售罄，销售额达22.5亿元，实属罕见。然而，“蓝色钱江”绝非个案。杭州3月开始出现楼盘热销，甚至一些小户型、近郊房也出现“开盘日光”现象。
春节过后，杭州土地市场最先开始活跃。祥符地块地价每平方米突破1万元，在地价的影响下，一手新盘价格和二手房价格相继走高，并开始进入新一轮的热销期。据悉，近期开盘销售的楼盘也都取得不错的业绩，杭州楼市回暖再次得到论证。有业界人士甚至担心，面对又一轮销售好形势，开发商不会又准备开始疯狂提价了吧？
上海：
3月成交大幅上扬
在经历了3月前两周的阴霾后，3月的第三周，上海房地产成交大幅上扬。统计数据显示，3月第三周当地商品房成交3503套，环比上升40%；成交面积共计32.45万平方米，环比上升32%。
数据表明，新年以来至3月9日，上海全市已成交单价5万元/平方米以上的豪宅244套，成交金额43.68亿元。而从3月9日到3月15日，这一数据更新为：均价5万元/平方米以上的豪宅成交277套，4-5万元/平方米的高档住宅也成交了327套，这两项数据分别是去年同期的19.7和5.7倍。从项目的成交价格来看，呈现越贵的楼盘涨得越快的趋势。
不仅是一手市场，二手市场豪宅的成交同样引人注目。以新天地板块为例，去年上半年，景观较好的二手房的成交价接近7.5万元/平方米；今年1月同一物业的成交单价已高达8万－11万元/平方米，较去年上半年有了大幅提升。近期，挂牌价再次上涨，已升至11万－13万元/平方米。
北京：
无房不涨价
北京楼市在3月份的火爆表现让人瞠目结舌，面对通州等热点区域售楼处上演的一幕幕抢房大戏，就连资深地产人士也不由发出“京城楼市无房不涨价”的感慨。
去年，通州楼市涨幅达到50%，领跑京城。而通州新城核心区规划初步方案在今年的亮相，更是推动通州房价节节攀升。机构数据显示，通州商品房在春节后的开盘价格首次达到了每平方米20186元，70%的商品房价格已经超过2万元。3月份的前3周北京共开盘17个，全部超过之前的开盘价，最高的通州项目单价竟然比月初上涨了近6000元，月内涨幅高达32.2%。
此外，大兴等几块天价土地的出现，使得本来就资金宽裕的投资者减少了对政策的担忧，继续入市。3月初，位于大兴的某楼盘售价尚在1.6万元/平方米，但现在的价格已高达2.1万元/平方米，涨幅高达31.25%。
上周，北京市规委在其网站上对“北京商务中心区（CBD）东扩区规划综合方案”进行为期30天的公示，受该消息影响较大的区域主要有朝青板块、百子湾板块和朝阳公园板块，这些区域的九成二手房主马上打电话到中介公司表示暂不卖房。
“京城无房不涨价，商品房价格最高月涨32.2%，当前北京市二手房均价在14180元/平方米左右，相比2月底的13460元/平方米，上涨幅度达到了5.3%。”中原地产分析员张大伟表示，今年楼市的“小阳春”已经到来。
■市场观察
政策温柔，难以奏效？
从3月开始，各地楼市暖风频吹，这是否意味着去年年底开始推行的首轮房产调控已宣告失败？中原地产项目部总经理黄韬认为，从目前的情况来看，确实如此；景博行市场研究中心的相关负责人则认为，目前还不能下此定论。
“从现在的情况来看，广州楼市确实是在回暖，但这一轮回暖不会如去年这样迅猛，将以逐渐加温为主，这一轮行情估计会延续到五六月。而3月、4月、5月的成交量不会大升，预计月成交面积在50-60万平方米，很难达到80-90万平方米的水平，毕竟楼价没怎么跌。很多人还在观望，但楼市也不会骤然降温，估计这几个月都是一个‘保温期’。”黄韬认为。
需求太多是景博行对这一轮楼市回暖原因的总结。刚性需求太多了，这里面有改善性购房的需求，也有部分是“丈母娘需求”、户籍政策所导致的住房需求，这些刚性需求的合力，仍将直接或间接推动价格上行。
而仍然持续的宽松货币政策，必将导致通货膨胀预期有所加强，现阶段国人严重缺少投资渠道，而房地产的保值增值作用所形成的示范效应，会让更多热钱投入到房地产市场，不断推高房价。再加上亚运期间全市建筑工地共有近3个月的停工期，必将减少全年计划供应的1/4总货量，供不应求的预期必将推高存量房的房价。
“各地楼市都有回暖趋势，部分城市的楼价还在走高，这也说明，头一轮的调控确实没有奏效。”投鼠忌器、比较温和。黄韬认为，这是此轮宏观调控政策没有奏效的主要原因，即使是上周新出台的“穗七条”，也被黄韬认为对楼价几乎没有直接的影响。因为“穗七条”多着力在土地和保障性住房的层面上，但无论是商品住宅还是保障性住房，从土地的推出到住宅的建成、上市一般都需要两年左右的时间，因此对现阶段的楼市自然没有什么影响，“只有加税、加息这样的政策才会迅速对买楼者产生较为直接的影响”。
■专家观点
莫引政策出洞
建议商家要见好就收
3月份出现了回暖迹象，这是否意味着今年的楼市已经全面走出阴霾？被采访的专家均认为，目前的情况还不宜过分乐观，今年的广州楼市还是以盘整为主。
景博行市场研究中心相关负责人表示，从价格走势看，近期推出的多是市中心盘和豪宅盘，市中心地段货量稀缺，价格自然不会下降，加上亚运工程、广佛肇轻轨等利好消息，都会助推广州房价增长。在国家政策的调控下，今年房地产整体价格上行幅度有限，其间会有小许波动，整体上不会大涨大跌，可以总结为犹豫中前行。
另一方面，北京、上海等城市的楼价不断创新高。虽然，广州也是一线城市，但与北京、上海相比，缺乏来自外省、外地甚至海外的投资客，目前广州还是以自住型和改善住房型买家为主，投资为辅。因此，在当前的形势下，预估广州楼市存在上涨的空间但升幅不会很大。“如果要等楼价回落，估计要等到明年年初有新的供货量出现时，楼价才会回落”。
在黄韬看来，广州楼市价格回调的时间还要更早一些。“今年年底就能够看到楼价下跌了。开发商不要因为看到两会之后新出台的政策杀伤力不大就不警惕，年中以后，加息的可能性就越来越大了。而且，如果市场涨得太厉害的话，国家还有可能在宏观调控上‘落多两钱力’，出台更多信贷和税收方面的政策，如对一些高端物业增加税收，这样楼价就会在政策的压力下走低。”他补充：“开发商要见好就收，不要盲目加价，引政策出洞，这对谁都没好处。”
(本文来源：羊城晚报 作者：梁栋贤)