王智中：楼市即将爆发大规模“降价潮”

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王智中：楼市即将爆发大规模的“降价潮”
-- 规律可以认识，但不可违背

刚才到楼下吃午饭，路过经常路过的房产中介公司，突破发现了几个“急售”字样的广告版，仔细一下，某楼盘挂牌价为2.5万元/平方米左右，而店内未贴“急售”的房源还是之前的价格，2.9万元/平方米，挂牌价一下子下降了4000元，如果真心买房，还可再谈，而在1周之前，根本没有得谈，如此算来，该房源下降幅度高达5000元/平方米以上，相当于20%左右。
想起昨天参加某公司研讨会，有人介绍，开盘时认购了80套，但第二天“新国10条”来了，至今只换签了12套，多数客户找各种理由观望，有的已经开始退房……
以上案例说明“新国10条”的威力开始显现。
仔细分析“新国10条”就会发现，这完全断了投机者的后路，二套首付提高50%，利息按1.1倍；三套基本贷不到款；异地炒房也没有可能。与此同时，各部委相继为“新国10条”打“补钉”，商业银行意见高度一致，执行动作很快，可见高层授意十分明确(据悉，二套房以“家庭”为准，三套房以购买记录为准(即使还清也计入)。
住建部发文不允许收取定金，银监会严控房地产开发贷款风险，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。之前国土资源部也提出土地出让金首付不得少于50%，1年内付清的规定。
如果把“新国10条”比作断了投机者的后路，各部委的“补丁”则扼住了开发商资金链，步伐高度一致，其实就是通过控制开发商的资金链，逼其就范。现在看来，“中国房价是总经理说得算，还是总理说得算”，不过是一句笑话罢了。
很多人认为，中国楼市政策翻天覆地，是瞎折腾。其实这都是错觉，我早就说过，房地产调控是从2006年开始的，2007年继续加码，当时政策压力达到了极致和拐点，当时的“目标就是抑制房地产投机”，但突如其来的“次贷危机”救了房地产行业，但房地产行业向来是一个“给点阳光就灿烂”的行业，投机者一拥而上，导致房价远离2007年峰值。
本轮调控其实是从2009年12月7日的中央经济工作会议开始的，当时就取消房地产支柱地位(我及时发表了“没有利好就是利空的文章”)，第2天国务院常务会议就用“遏制取代抑制”。只要有点政治敏感性，就会明了，如果没有中央经济工作会议的“定调”，国务院不可能这么快出台“遏制政策”(而我个人认为应该从2009年9月就应开始“软调控”的，但中房协的一些报告把所有人都忽悠了)，我立即发文“国务院动真格了”(当然“动真格”这个词已成为楼市流行词了，呵呵)。“两会”期间，一轮关于“高房价”的舆论宣传开始了，并且一些楼市阴暗面被大量爆光了，稍微有些常识的人都知道，这是房地产调控的前奏，但“三个地王三把火”，给“两会”开了一个天大的玩笑。我立即发文“多头最终会害了这个行业”，果不出所料，“新国10条”出炉，有人可能会问，还有政策吗？其实这个根本不用去问，还是那句话，“楼市有多疯狂，政策就有多疯狂”，今年的房价到此为止了。
好了，中央为什么要重手调控房地产(从2006年就开始)，仅仅是为了惩罚投机吗？如果这样认为，结论也未免太简单了。
这可能始于一个对房地产战略定位思考(任志强同志可以发表不同意见)，自从朱鎔基总理带领大家搞“房改”，房地产对中国经济的增长功不可抹，但房地产市场的内生矛盾越来越严重。表现在一级市场高度垄断，二级市场高度市场化，最终结果是房地产成为财富两极分配的合法工具，社会矛盾成为主要矛盾。
从理论上说，高度垄断的土地市场应该对应高度垄断的房产市场，如果毛泽东主政时期，自由土地市场对应自由房屋市场。与中国房地产“混搭模式”恰恰相反的是，西方发达国家的房地产市场是“自由的土地市场，受控制的房屋市场”，即使地广人稀的澳大利亚，购买房屋1年内转手，收取差价部分的50%，第二年则收到25%(而中国收到5.5%的营业税就被一些“砖家”大骂)；比如新加坡，外国购买者只能购买99年产权，而非终身产权的房屋；比如美国，高额的物业税抑制着投机需求。世界上没有一个国家，在二级市场像中国如此“市场化”，没有物业税，没有遗产税，甚至没有交易成本，这些制度的缺乏其实就是在鼓励炒房和投机(据悉，中国6个月没有用电记录的住宅有6500万套，相当于2009年销售套数的7-8倍，虽然没有求证数据真实性，但空置率过高无可争辩)。
结果呢？房地产行业占用了银行30-40%的贷款，抽干了其它行业的发展资金，变相增加了失业率(举一个例子，某1000万元的别墅，占用银行500万资金，如果500万于投资一个中型企业，可能解决50-100人的就业，而晒太阳的别墅除了养狗外，却没有创造就业机会)，况且建造出来“面子工程”，在“晒太阳”，这虽然是GDP，但不是“社会财富”，反而让人看到心烦，成为“社会的负资产”。
那么房地产市场战略定位的方面可能是：垄断的土地市场可能对应着有控制的房产市场，所以使有了“70%的保障房用地”的强行规定，同时“新国10条”开始压制投机炒作空间，本意就是要把这些资金赶到其它行业中，同时释放老百姓的消费力，推动内需，推动经济转型，这才是国家强盛之根本。因为，在今天，中国不可能“埋头发大财了”，想把产品卖给外国人，多难!
如果以上的理论判断是对的，那么对于房地产商品化市场来说，特别对于“死扛”的开发商、投资者来说，真正的冬天并没有来到。据本人所知，支持开发商“死扛”的理由还是以前的“地产救国论”，但我可以坦承地告诉所有投机者，“时代变了，一定要与时俱进”，因为和“地产救国论”相对的声音是“地产亡国论”，古今中外，没有地产救国成功的案例，只有亡国的案例!
最后补充一句，即使开发商减少投资，但是政府的保障房投资可以补充减少的一部分，经济并非必定触底，况且这是强国之路必须经历的“阵痛”(韩寒说过：一个国家是否真的强大，那要看是否能挺过一轮经济危机)。

后记：由于上期文章我讲过“两次成功逃顶，两次抄底”的经验，被一些网友批为“投机者”。我并不同意这个提法，我只不过是“被迫维护个人资产安全”况且我一直公开“中国楼市进入短周期切变时代”。本人用人格保证，既没有为了“逃顶”而喝涨楼市，也没有为了“抄底”而去喝衰楼市(可以去查所有文章)，而是顺着规律去行事。一个人，在规律面前是无限缈小，也奉劝那些自以为可以影响规律的人，害人害已。
“规律可以去认识，但不可去违背”，这是我最好的忠告。