成交量速降 新盘打折 房价拐点是否来临？

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新华网5月9日讯 据《光明日报》报道，在国家一系列调控房地产市场的政策组合拳作用下，楼市近期迎来国际金融危机爆发后久违的回调：成交量迅速下降，上市新盘开始打折，投资客集中抛售，市场观望气氛浓厚，价格也蠢蠢下移，人们不禁要问——房价：拐点又到了吗？
主持人：本报记者　温源
嘉　宾：中国社科院金融所房地产金融研究中心副主任 尹中立
中央财经大学管理科学与工程学院副院长 李文斌
上海证券地产行业分析员 沈莉
重拳力度前所未有
背景：一场抑制房价过快上涨的攻坚战正在全国打响。从4月14日国务院常务会议出台4项调控房地产措施,到17日国务院提出10项措施遏制部分城市房价过快上涨；各地、各部门的细化政策随即接踵而至：4月30日，北京率先出台“京十二条”，力度之大前所未有；5月2日，央行第三次上调存款准备金率，银根再次面临收紧之势；从5月5日开始，北京购买第三套房的家庭将无法申请到公积金贷款……
记者：市场普遍认为，这一系列政策组合拳堪称近年来房地产调控手段中最严厉的一次，它的厉害之处在哪？
沈莉：为应对金融危机，2009年我国的货币信贷投放较快，数量巨大，助推了房地产市场的火爆和价格的持续上涨。从房价历史周期看，许多城市尤其是部分一、二线城市的房价收入比已经超过历史高位的上限20%到30%的状态。这种情况不仅老百姓无法承受，对致力于推进房地产市场健康发展的政府来说也是不能容忍的。
与2007年出台的房地产调控政策相比，此次调控提出二套房首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，这个调控基调与2007年差不多；更严厉的是第二、第三项措施，即暂发三套房贷和对异地信贷的控制，这对抑制投资和投机型住房需求的作用是相当大的。
尹中立：此次房产调控组合拳，政策的连续性是一以贯之的。应该看到，从2005年以来的各项房地产调控政策更多着力点都放在信贷或税收上，而此次调控则几乎动用了所有的政策工具，力度之大前所未有。
李文斌：这次房产新政主要有四个特点，一是提高买房门槛，如提高首付比例；二是提高买房成本，如提高贷款利率；三是扩大供给，2010年全国住房建设用地拟达到18.5万倾，同比增幅135%；四是推行问责机制。这些措施针对性强，涉及面广，显示政策调控的意愿和决心相当明确，应该会取到预期的效果。
房价拐点是否来临
背景：调控政策出台后半个月内，前期暴涨的一线城市房屋成交量应声回落。“五一”假期原本是楼市销售的传统旺季，今年却明显遇冷。北京“五一”三天商品住宅现房签约量为7套，同比下降96%；广州全市住宅假期销售仅为178套,比平时正常成交低了一半。上海“五一假日楼市”展览会成交量也明显萎缩，观望情绪浓厚。与此同时，投资者预期开始转向，京、深、沪等地出现投资客集中抛盘的景况，二手房源登记量激增。
记者：这些现象足以说明市场正在对政策做出反应。那么，是否意味着房价的拐点已经出现抑或只是短期现象？未来房价走势又该如何判断？
沈莉：按照正常的逻辑，当前楼市受冲击的力度是相当大的，如果政府和银行能够将这个调控措施严格地执行下去，调控基调不变的话，那么应该坚持房价拐点到来的判断。因为左右房价走向的最本质因素，一是收紧信贷；二是抑制需求。从这个角度看，这次调控应该会收到实质性效果。需要提醒的是，拐点论还要建立在未来人民币升值预期稳定和欧美等外围市场稳定的基础止。
不过，出现房价大幅下跌的可能性也不大，那对行业和经济发展都是非常不利的。政府调控楼市的目的是使房价达到平稳理性的回归。
尹中立：此次房产调控政策必须达到预期目标，别无退路。对此前市场呼声较高的“物业税”或房产税，本次调控并未有实质性涉及，只是要求“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”。我认为，这么做的目的是保留税收这一工具，给市场以警示的同时给政策留下腾挪空间。如果调控没有达到预期效果，接下来无疑会出台更严厉的调控政策。
对于房价的走势，市场有自己的运行规律，政策并不能控制房价下跌的速度和幅度。是否会形成拐点，以及是短期还是长期拐点，都需要时间来观察。从一般价格波动的过程看，政策初期房价往往下降较快，此后速度逐渐趋稳。
李文斌：从一个房五个人看到现在无人看房，从开发商捂盘到如今争相抛盘，种种迹象表明，价格下降已经是大势所趋。估计前期涨幅过大的一线城市房价下降10%到20%是没问题的。但是，我们还是要认真审视市场的需求，因为真正决定价格的是供需关系，之前房产投机日盛也是看到市场供不应求的现实，因此必须从加强供应上下功夫，要加强保障房的供应，也要加强土地的供应，从而达到稳定房价的目标。
对中国来说，土地供应面临两难困境，一方面18亿亩的耕地红线要守住；另一方面，我国正处于加速城市化的阶段，城市发展用地不足，这也是形成房价上涨预期的重要因素。破解这一矛盾需要进行相应的土地制度改革使之达到供需平衡，既要保护耕地，又要保障必要的城市发展用地。调研中发现，占用耕地资源最多的不在城市，而在农村。目前我国宅基地使用效率较低，又无法通过市场化手段转化成城市发展用地。目前，重庆、浙江的一些地方正在进行试点，通过机制创新来解决这个问题。
(本文来源：新华网 )