新利率开始执行 你还想着提前还贷就亏大了

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　眼瞅着年终奖就要发下来了，琢磨着是否要提前还贷？这时你就大错特错了。

　　相比股市大跌、人民币贬值，过去一年央行接连5次的降息，或许是2015留下大家最值得开心的回忆。

　　几次降息后，商业贷款基准利率一路“滑坡”，新老房奴们实际上也只是过过眼瘾而已。

　　但是，2016年来了，实际福利终于落地了！

　　说了这么多，到底为什么不能提前还贷，先跟着一起来算算。

　　十大银行元旦起实行新利率

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　　一位银行理财经理告诉帮主，去年的降息当时还是给老房奴们做的5成熟馅饼，只能看着充饥而已。“当时降息后，新贷款用户来可以即时享受最新的基准利率，但老用户还得先度过年关再说。”

　　帮主有必要给大家普及一下哈，其实降息后，你还贷压力小多少还要这么看。据多位银行理财经理介绍，目前房贷利率调整主要的方式是“按年调息”。也就是说，降息后，只有银行在次年1月1日开始执行新的商业贷款基准利率时，老房奴们才能收到实实在在的福利。

　　当然，还有一种是次年生效的模式，即按年度调整——从贷款人的贷款日期算起，一隔年度之后予以调息。一位银行客服表示，普通住宅大都按照次年初实行的模式，对有些商铺可能会一个年度后生效。“但具体的调整形式要根据当时签订的合同来看，一般的话都是次年元旦实行。”

　　为了解各大银行是否都能为“老房奴”们提供新福利，帮主致电10余家商业银行了解到：新的商贷基准利率大都已在2016年1月1日起实行，而且各银行均为首套房客户提供不同幅度的购房折扣。据不完全统计，各大银行提供的最低折扣都在8.5折左右。计算具体房贷时，客户可在年基准利率基础上享受具体的折扣。

　　100万商贷每月少还700块

　　当然，这个福利还是源自去年央行的5次降息。在2015年首次降息之前，五年以上商业贷款的基准利率达到6.15%，而到了10月24日，最后一次调整后的利率仅为4.9%，期间降幅高达20%。

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　　帮主的一位朋友给做了一个计算：如果客户A在2015年1月8日办理100万元房贷，采用等额本息还款方式，贷款期限为20年，那么每月需要偿还贷款金额约为7251元，总利息达到74万元；而在2016年享受降息福利之后，以4.9%的基准利率来计算，总利息大约降至57万元，减少了17万元，而月供变成6544元，每个月直接少还约707元。当然，考虑到具体的折扣后，具体月供可能更低。

　　707块，一年就快小1万块钱啦！算到这里，帮主也有些小冲动，是不是真要好好考虑攒钱买房的事儿了呢？

　　降息后1月还贷反升咋回事？

　　然而，一位银行贷款业务部的客服表示，虽然元旦已过，但不少房奴1月份还款时会发现自己月供不仅没有减少，反而比去年的还要多。据理财帮帮主了解，目前房贷的还款类型分为“等额本息”、“等额本金”和“自由还款”三种。其中，选择“等额本息”的客户最多，因为这种方式比较适用于月收入平均的“上班族”。

　　而对于采用“等额本息”方式还款的老房奴来说，降息福利在元旦落地后，还款时还要考虑到跨月还款。也就是说，有些购房者1月的月供计费区间会是由去年12月底和今年1月的某些天构成，而这两个月是根据降息前后的不同利率计算的，会比单纯按元旦后新利率计算的要多。

　　更重要的是，“等额本息”还款的特点是本金部分逐渐增多，利息逐渐减少。1月份正好处在跨越年度分段计息特殊时期，所以本金上涨的部分较大。综合这两个因素，一些还款者很可能面临1月份月供比12月份增加的情况。对此，贷款服务机构伟嘉安捷建议，还款者在准备1月份还款时可以往账户里多打些钱，遇到还款额增加过大的情况，可以与还贷银行及时沟通。

　　利息都低成这样了你还在考虑提前还贷？

　　在新的利息政策面前，一些已经拿到或者预期将要拿到年度大礼包的粉丝，也在考虑要不要提前偿还贷款。

　　一位长期从事投资的朋友告诉帮主，现在4.9%的基准利率，即使加上银行平均给的8.5折优惠，那还款的利率差不多在4.17%左右，与其去还争当优秀提前还贷，还不如好好规划赚赚钱。比如，选几个效益不错的理财产品，许多银行的理财产品收益都能达到4.5%。(当然，这种情况下，玻璃心的就不要考虑股市啦！)

　　安居客总结了一套方法论，帮主觉得挺有道理，在此与粉丝共享一下。

　　从目前国内的经济大环境来看，目前仍处于降息通道，短期内加息的可能性不大。简单说大家现在从银行贷款买房，借得钱越多、时间越长就越好，不必急于还款，毕竟房贷利率很低，利率折扣优惠也很大。

　　如果是以下三种情况，建议不要进行提前还贷了：

　　1、用公积金贷款的，或者贷款时享有较大折扣的(一般为8.5折)

　　截止目前，公积金五年期以上贷款利率为3.25%，商业贷款基准利率为4.9%，再加上折扣，执行利率就达到了4.165%，可以说是非常低的水平。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中，拿手中的闲置资金做一些理财更为划算。比如你手中有十万元的闲置资金，以投资一年期，年华收益6%的理财产品为例，年终可以获得收益6000元。

　　相反，你进行提前还贷的话，要按照合同支付一笔高昂的违约金。

　　2、等额本金还款期已过1/3的

　　等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，越到后期，这种方式所剩的本金越少，所产生的利息也越少。如果你已经还款超过1/3了，就说明已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。

　　3、等额本息还款已到中期的

　　等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。